上半年标杆房地产企的业市场分析报告.doc

2010年上半年标杆房地产企业市场分析报告 标杆房企内外交困实质性价格下调启动 2010年上半年，在新政后续一系列土地及融资方面的相关政策出台后，信贷收缩、需求锐减。对开发商来说，成交触底、融资受阻、购地需求及供应高峰到来等四重压力叠加作用日益显现，使下半年的行业形势更为严峻。全行业面临多重挑战，房价面临实质性的下调。 1) 经过一年的高速建设期，今年全年可上市量将大幅超过往年，供应高峰将在4季度出现; 2) 广州、上海、深圳、成都、重庆等储备相对集中的城市下半年将先行打响价格战; 3) 各类型开发商应对策略有别，万科、保利、金地等低储备类企业将先行出现价格调整; 4) 趁低吸纳优质项目的良机来临，仍然遵循现金为王原则，下半年房企降价将成为主流趋势。 （一）四重压力迫改弦易辙 ?成交率先触底 房企消极推盘 2010年上半年，全国住宅市场在3月中旬起的短暂反弹后，受4 月下旬一系列调控政策影响而迅速萎缩。中原监测的十家标杆房企也未能幸免，成交量在5月跌至谷底，环比4月下跌30%，与去年同期相比下降45%。6月以来，部分开发商展开小幅度的新盘促销，成交量环比有所回升，但同比依然下降两成。今年上半年，十家标杆房企总成交面积达1295万平方米，同比2009年上半年缩减17%，销售金额约1444亿，同比2009年上半年减少18%。 标杆房企上半年的推盘策略也伴随市场变化而迅速调整：一季度成交量反弹带动4 月标杆房企新增供应量大增，高出2009年同期水平。而新政出台之后，各房企立即放缓供应量，导致原本应处于供应旺季的5，6月新增供应量大幅回落。新政出台之初，大部分房企选择观望态度，坚守价格，加重了买卖双方市场的僵持局面。在销量下滑近一个月之后，需要加快存货周转率的部分房企，率先在部分项目中展开促销，降价幅度约在5%~10%，对深圳、上海等地销售市场的短暂反弹影响积极。 销售冷却，推盘放缓、成交结构性调整（投资需求比重高的高端住宅受新政影响更为强烈），这三重因素叠加作用，新政后各开发商的收入均受到一定程度影响。 数据来源：中原行业监测系统，中原集团研究中心 ?融资陷入困局 内地渠道受阻 房地产开发行业对于外部融资的依赖性非常高。然而从国内融资环境来看，从去年第三季度开始，尤其是今年4月新政颁布以后，开发商的国内融资途径遭遇围堵。 由于2009年三季度开始地王愈演愈烈，打击囤地捂盘现象成为当时调控政策的重点。9月国土资源部正式介入房地产企业上市和再融资的审批之中，主要负责审核上市房企土地是否存在违规现象及是否符合融资条件等。在此之后，以招商地产和万科为首的上市房企近700亿元增发申请即告暂停。2010年4月国务院再次发出通知，要求加强对房地产开发企业购地和融资的监管，主要措施针对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业，要求商业银行不得发放其新开发项目贷款，证监部门暂停批准其上市、再融资和重大资产重组。5月26日，国家税务总局又发布了《关于土地增值税清算有关问题的通知》，从细节上再次巩固政策执行力度，缩小开发商避税的空间，敦促开发商减少土地储备，加快土地开发。 尽管政策迄今尚未对上市公司的各类国内融资途径全面封锁，但对于土地储备平均消化需7年左右的十家标杆房企而言，无异于告停。因而，今年以来，各家房企纷纷选择非常规渠道融资，一方面积极寻找海外合作伙伴、与外资银行签订贷款，一方面通过高息公司债手段确保顺利融资，国内上市的公司也尝试与各投资机构成立基金的形式觅得资金支持。由于国内融资环境的恶化，2010年上半年十大标杆房企共计融资达到323亿，仅占去年全年融资额的25%。 数据来源：中原行业监测系统，中原集团研究中心 从上半年标杆房企所获融资渠道来看，外部融资所占比例超过80%，外资银行、基金、债券成为淡市下获取资金支持的主要途径。在此前提下，海外上市的房企资金方面具有较大优势。今年上半年新获得融资的标杆房企仅5家，其中除金地集团是内地上市企业外，其余4家均为海外上市企业。因而，内地上市房企的融资显得尤为艰难，非上市公司获得外部资金更是困难重重。在这一背景下，即使开发商目前手握重金，离开畅通的外部融资渠道后，想在逆市中求得生存发展仍显得十分不易。同时，由于内地楼市遭遇调控，房企海外融资的成本也有所提高，单笔融资金额减小，中央政府是否会重启“限外”政策等因素均将影响其海外融资的前景。 综上而言，自身资金回收的重要性更加凸现，从行业的健康发展角度来看，降价销售、把握主动将成为各房企的理性选择。 低位战略储地 资金需求徒增 中原监测的十大标杆房企今年上半年的购地金额达到857亿人民币，高出了2009年同期的水平3倍，总可建面积达2381万平方米。其中保利、万科、中海、富力、绿城土地支出较高。 2009年三季度开始，在宽松的融资环境和政府支持下，房企在