上实香江路商业项目的前期策划报告.ppt

Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.;前 言;一、青岛的经济地位;二、大青岛战略;三、黄岛发展过程及定位;1、黄岛GDP的发展;2、人口发展（1989——2003）;3、黄岛未来发展及定位;4、人口发展趋势预测;5、黄岛房地产市场现状;6、黄岛房地产发展趋势;项目所处的环境;;一、长江路街道办事处;1、长江路办事处区域状况;2、人口密度分布;3、长江路街道办事处土地供给;二、香江路片区状况;1、香江路片区是黄岛行政商务中心的 成熟商圈和金融中心;2、香江路的商圈现状;3、香江路商圈分析结论;三、项目地块分析;1、项目技术参数;2、四至道路及建筑;道路和交通分析;公交线路分析;3、地块分析结论;建议1;建议2 ;四、项目SWOT分析;1、Strength优势分析;S１：区域缺乏高档综合物业项目，项目占据领先空位 香江路的市场价值已经迅速提升 香江路商业规模较小、没有特色、传统性强 高档商业物业市场仍属于空白 高档商业物业在该区域还存在较大的提升空间，本项目的建立将会占据领先的空位，从而取得竞争中的领先优势。;S２：邻近临近黄岛商业圈香江路，占尽地利 香江路金融商业密集，辐射整个黄岛开发区。 未来香江路的发展同样不可限量。 本项目是近期香江路沿线开发的唯一大型综合类类项目，独有卖点无可比拟 ;S３：地块周边居住小区众多，人流集中，消费能力较强 香江路的人流是黄岛最大的 周边存在着很多的机关单位和住宅宿舍 大量的机关单位和住宅宿舍所带来的人群为本项目提供了商业所必需的客户基础。;S４：投资客看好黄岛的未来，具有强烈的投资热情，购买 力强劲 黄岛房地产物业的购买客户以投资为主约占60%。 黄岛是未来青岛西海岸城市的中心。;S５：产权式酒店、公寓具有很强的投资价值 产权式物业具有独特的投资价值 产权式物业正在被越来越多的业内人士和普通消费者所认可。 产权式物业高额利润回报、较少的资金投入;S６：上实、中原强强联合 上海上实城市发展投资有限公司，实力雄厚，在业界拥有良好的声誉。中原集团是在地产界打拼25年的著名专业代理公司，拥有一批专业、精干的人才。二者强强联合，前景广阔。 ;2、Weakness劣势分析 ;W１：项目地块属于香江路的断层地带 项目东是香江路商业的中心地段。项目西是低档次集贸市场的聚集地。东西两侧各自聚集了大量的人气。 本项目位于香江路两大商业板块的中部。周边人流量小，商业氛围非常冷清;W２：地块的容积率高 本项目的总占地面积在2万平方米左右，而规划建筑面积接近10万平方米 必须压缩广场面积，从而使项目难以形成具有特色的文化广场;W３：上实品牌目前在黄岛缺乏号召力 上实的品牌号召力偏弱 该项目在策划、推广和宣传的过程中缺少发展商品牌力的有效支撑。 ;W４：周边业态分布缺乏整体布局 周边物业缺乏经营特色 缺乏创新意识和创新策略;W５： 政府的盲目规划、招商 政府规划的前瞻性较低 大量招商导致商业供应过剩;3、Opportunity机会分析;O１：青岛西部城市的规划建设 青岛的西部城市将是以黄岛开发区为中心，整合胶州和胶南部分区域 西海岸城市将成为第二个青岛市区;O２：2008年奥运会，青岛将成为世界瞩目的焦点 2008年青岛将成为世界瞩目的焦点 适时利用奥运会的契机，为本项目增加机会点 ;O３：未来的青黄跨海大桥连接青岛与黄岛 青岛海湾大桥规划已经出台 缩小两岸的距离，缩小两地的经济实力 黄岛成为中国的第二个浦东;O４：产业资源、自然资源、学院资源的挖掘和完善 黄岛产业发达，多家世界知名企业进入黄岛 薛家岛旅游风景区，每年吸引大量的游客 石油大学等多所知名院校进驻黄岛;O５：百盛即将入驻，带动香江路北侧商业气氛 带动香江路北侧的商业气氛的提升 百盛为旧房改造，发展受限;4、Threat威胁分析;;T２：香江路详细规划尚未出台 商圈成型较早，物业分布不均，商业模式较为传统 未来的商业分布，以及人流的导向都会对本项目造成极大的影响;T３：长江路日益攀升的人气会对香江路形成客群分流 长江路作为一条新崛起的商圈，其商业正处于发展阶段，商业潜力巨大 长江路的定位是黄岛未来的行政商务中心区 长江路的这种日益发展的商业将会对本项目构成极大的威胁;我们要做成什么样的物业;项目总体定位;项目定位与片区定位的关系;项目定位原则;物业类型;总体分布;物业功能面积分配比例;功能区域划分原则;大众消费与高档消费划分;动/静功能区划分;特种人群的私密消费划分;人流客源利用最大化;;客户/业主的消费划分;物业功能划分;项