上海中海康桥西班牙的风格townhouse项目策划报告.pdfVIP

中海 中海 来了 来了 地产资料大全 第一轮思考 物理价值 杨 高 南 路 占地：131232㎡ 总建面：157478㎡ 外环线 容积率：1.2 土地性质：住宅 建筑密度：30% 秀沿路 绿化率：35% ② ③ 74/90政策限制 ① 电信园区 ①本项目地块 ②绿地地块 ③保利地块 地产资料大全 第一轮思考 物理价值的发现 景观价值—— 地块南侧有水系可以为项目规划所利用； 外环线外，郊区生态较好，空气较为新鲜； 交通价值—— 邻近外环线与杨高南路，与市区的车行距离在半小时之内； 规划条件—— 低容积率，有利于提升产品档次； 区位条件—— 在浦东和南汇交界处，对上海客户而言，区域认同度高； 地产资料大全 第一轮思考 价值限制点 环境限制—— 区域内工业园环绕，虽然属轻度污染，但有心理影响； 交通限制—— 地块的交通可达性弱，现有道路条件被绿地和保利地块阻隔； 配套限制—— 生活配套严重缺乏，地块位置加重了这一限制条件的影响力； 规划限制—— 1.2容积率的利用率问题，74/90的政策限制； 市场限制—— 非成熟的居住板块，需在大三林和康桥板块的夹缝中求生存； 地产资料大全 第一轮思考 机遇与挑战并存 KEY是什么？ 机遇—— 挑战—— 寻找市场的切入点 1.2容积率下的74/90 问题 三林和康桥板块之间的 地块开发既要符合发展商 “市场缝隙” 利益，又要受市场欢迎 土地供应外移前提下的地 产品结合客群特点上进行