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广 德 大 唐 滨 河 项 目 可 行 性 研 究 报 告 上海**置业发展有限公司 二零零五年二月 项目开发背景与概况 项目名称及开发商背景 项目基本情况 三、 项目开发的必要性 第二章 项目建设条件 第三章 市场分析及需求预测 一、宏观经济环境分析 二、广德县房地产投资环境分析 三、地块区域经济分析，地块SWOT分析。 项目规划及总体布局 建筑规划方案 项目规划的主要技术经济指标 景观设计方案（附图） 项目投资估算 开发直接成本 二、开发间接费用估算 三、政府主要行政性收费估计（可变成本） 四、不可预见费：3%*（一+二+三） 五、销售税金及手续费 六、项 目 投 资 费 用 估 算 表 项目开发进度安排 项目投资安排及筹资方案 项目的经济评价 一、 评价原则、依据及假设 收入估算及销售进度安排 项目损益静态分析 项目动态评价 项目的风险分析 项目面临的主要风险及评价 项目盈亏平衡分析 项目敏感性分析 评价结论和建议 广德大唐滨河可行性研究报告 第一章 项目开发背景与概况 一、项目名称及开发商背景 项目名称：“大唐滨河” 开发商简介。上海**置业发展有限公司，属二级房地产开发企业，总注册资金为1.256亿元。华臣置业属下共有四家公司，目前主营房地产开发、物业管理、生态旅游等业务，现已形成“开发、生产、商贸”等主导产业。华臣置业以“推动中国地产产业新潮流”为己任，以产业报国，引领民族新兴产业快步发展，创民族品牌。 在成立至今的十年中，在集团公司的正确领导和社会各界的大力支持下，经公司全体员工的艰苦努力，公司不断发展壮大，现已形成年开发20万平方米的能力。公司自成立至今，共完成投资近4亿元人民币，公司成功开发了“蓝宝石大厦”，“广德县团结路一期危改工程”、“新华印刷厂三号小区（花园小区）”，总计完成房屋开发面积超过30万M2，取得了良好的经济效益和社会效益，积累了丰富的地产开发经验。 2002年，公司被评为闸北区十佳企业；市工商银行评为“AAA”级信誉企业； 2003年，被评为“广德市房地产开发企业五十强企业”；在2003年的上海房地产交易会上，被评为“最佳参展单位”。公司坚持人才战略与名企魅力同在，以“无德无才不用，有德无才不用，有才无德不用，有德有才可用”的用人原则，诚邀贤能，共谋发展；以“盖有非常之功，必待非常之人”的用人标准，不拘一格，唯才是举。 公司现有员工103人，其中本科以上学历37人，大专学历46人，高中级职称66人，平均年龄35岁。公司职员知识含量较高，年龄结构合理，充分体现了企业的知识化、专业化、年轻化。为公司的持续性战略发展奠定了良好的基础。 “服务社会，诚信各界，以人为本，追求卓越”是晋愉地产集团矢志不渝的企业理念，“团结奋进，高效求实”是晋愉人追求的企业精神，坚持质量第一，以更高的标准，为国家和社会作更大的贡献。 项目基本情况 1、地理位置与交通情况 “大唐滨河”项目位于安徽省广德县衡山南路,小区区位、地理位置优越，是广德县未来黄金发展区域，距主城区仅1公里之遥，同时交通及生活配套设施逐步也将很快趋于完善。地块所处位置交通便捷，迎宾大道及小区公路形成交通主动脉，小区南北大道，广宁公路、团结路，中心商业步行街更是四通八达、坐享便利。 2、周边环境与人口状况 地块东临衡山南路，南靠团结中路，西靠桃州水厂，北接迎宾大道，旁边还有江畔花园、外环路（宽40米），风景优美，四季如画，无任何工业污染。小区所在的区域—桃州镇，桃州镇是广德县城，位于县境中部总面积平方公里常住人口万人，流动人口约万人是广德县的政治，经济，文化，交通中心1182户，居住人口约4137人，是个大型的、综合的居住社区。 3、拆迁安置情况 项目规划红线内拆迁房屋总量12000㎡，房屋质量普遍极差，高压线铁塔、坟场、小工厂等拆迁是个棘手的难题。 项目开发的必要性 广德县位于安徽省东南部，苏浙皖三省八县（市）交界处，东临杭嘉湖，北倚苏锡常，周边“两个半小时经济圈”有上海、杭州、南京、合肥等4个省会城市和16个大中发达城市，是安徽省唯一与苏浙两个发达省份毗邻接壤的县份，是东进西出的桥头堡、南北经济的结合点，是华东沿海经济挺进安徽等中西部地区的第一站。 2010年将达到45％，这其中蕴藏着巨大的房地产投资机会。加快城镇化进程是推进广德县建设发展的重要任务。县委、县政府专门对建设部门发文，要求到2010年，我市的城镇化水平由2005年末的33％提高到届时的全国平均水平45%。2006年末的市建委统计数据可知，我市城镇化率达到了34.59％，比上年增长了1.5个百分点。预计2007年，城镇化水平可以再提高1.5个百分点。由此衍生的房地产需求量，将是支撑广德未来近十年的房地产开发的巨大潜在市场。同时城市化进程的加快必然带来流动人口的