世联地产形势迷局与的未来方向.ppt

地产形势迷局与未来方向;主要内容;一、中国房地产分析需要注意的要点;要点1 ;要点1;要点1;要点1;汇率问题：人民币对美元汇率不断走强;理论上的迷局：房地产业是最大的内需吗？;理论上的迷局，仍未破：6万亿地方政府债务危机可能引发财政风险，进而引发金融风险，影响社会稳定;人口动力：首次置业需求及改善需求旺盛;房屋购买的人口统计学（一）;房屋购买的人口统计学（二）;房屋购买的人口统计学（三）;家庭财富：改革开放以来中国人均GDP和居民储蓄余额呈现快速增长的趋势，家庭财富迅速增长;年份;房地产问题成为了政治问题的迷思;世联的基本判断： （一）调控时间的长度，决定调控的深度； （二）保障房批量推出是商品房恢复正常的前提； （三）原有的主流开发模式面临挑战 ……;二、房地产开发企业的战略选择;需要回答的几个问题;资本市场对开发企业前景的悲观。;进入2010年后，随着土地价格的大幅上升以及其他成本的增长，新政以来市场销售持续低迷，现金流开始出现紧张的局面，企业面临比较大的融资压力。 4月以来，此前多家已经公布的上市房企再融资计划纷纷受阻……;事件3;区域市场冷热不平衡，本次受影响最大的市场就是上一轮泡沫最大的。;中国城市化进程惠及两大类市场，一类为城市群化的大都市、另一类为背靠大城市群的二三线城市。 开发商可在一二线城市拿利润与现金流、三四线市场提前布局，实现结构化互补、资产平衡。 ;1;房地产开发企业合作开发的趋势明显， 品牌、资金、土地等优势互补。 ;事件5;合作开发的杠杆效应：利用其品牌和管理撬动资源，弥补资金和土地不足，同时扩大了品牌影响力;市场逐步分化为两个市场，重视另一个市场。 ;“新36条”：政府鼓励民间资本进入政策性住房建设领域;商业持有性物业转型成功，万达成为最大的连锁院线拥有者，与基金的互动成功。 ;北京·万达广场;对一二线城市的商业物业持有热情升温；部分二线/省会级城市的综合体项目成为本土开发商或区域型开发商的最大机遇之一。 ;税收政策下深化各种开发模式的盈利路径。 ;清算时间;淡市中回归营销本质，做足功课，挖掘物业价值、精细化营销，产品定位符合主流客户需求，价格策略中根据目标与客户特点来定位合理价格与利润。 ;事件10;产品线标准化支持快速复制、规模扩张。 ;事件11;若干资源集中区域（如广西、贵州等）蕴涵休闲旅游市场机会点。 ;事件12;在主题地产方向上打造独特竞争力。 ;不经“招拍挂”、进入一级开发，大规模圈地。 ;围绕支柱产业、符合发展趋势的可持续发展战略。;Thanks!