中国房地产年鉴2009的（市场篇）.pdf

市 场 篇 中国房地产市场研究 2009 ，市场篇 中国房地产市场研究 说 明  城市范围 本报告共覆盖了全国 28 个重点城市，包括：上海、南京、杭州、合肥、苏州、宁波、常州、无锡、 扬州、北京、天津、济南、青岛、大连、沈阳、长春、广州、深圳、海口、南宁、厦门、武汉、长沙、郑 州、南昌、成都、重庆、西安。  数据来源 报告中涉及到的数据分为统计局数据和交易中心数据。统计局数据覆盖全国所有城市；交易中心数据 覆盖上述28 个重点城市，数据来源为CRIC 中国房地产决策咨询系统。 交易中心数据中涉及到的总量数据，华东包括上海、南京、杭州、合肥、苏州、宁波、常州、无锡、 扬州；华北包括北京、天津、济南、青岛、大连、沈阳、长春；华南包括广州、深圳、海口、南宁、厦门； 华中包括武汉、长沙、郑州、南昌；西部包括成都、重庆、西安。全国重点城市数据包括上述28 个城市， 其中全国重点城市商品住宅供应量、供求比数据不包括西安。  数据覆盖范围 杭州、常州、济南、长春、广州、南宁、郑州、成都、重庆、西安为主城区的数据； 青岛为市北、市南、李沧、四方四区的数据； 其他城市均为全市数据；  等级划分 一线城市界定为上海、北京、深圳和广州；其余报告中提到的城市为二三线城市。  区域界定 华东：包括上海、江苏、浙江、安徽等范围； 华南：包括广东、深圳、福建、广西等范围； 华北：包括北京、河北、山东、黑龙江、吉林、辽宁、宁夏、山西、甘肃等范围； 华中：湖南、湖北、河南、江西等范围； 西部：四川、重庆、陕西、云南等范围 1 2009 ，市场篇 中国房地产市场研究 序言： 2009 年房地产市场整体形势大好，成为带动经济回暖的先驱者，“供不应求”、“涨价”成为2009 年 房地产市场的关键词。 当中国房地产市场经历了2008 年的低迷后，一季度市场在救市政策的推动下逐步企稳回升，并且此 后市场的回升态势远远出乎意料之外，市场成交不断攀升，广州、深圳、成都、重庆、杭州等城市 2009 年的成交量创下了近十年来的新高。而与此相矛盾的是供应的不足，市场供应受 08 年开发商放缓动工的 影响，无法及时跟上，多数城市供应出现 10-40%的下滑，造成市场的供不应求状态，导致了部分城市成 交的“供应式”下滑。 在市场需求的集中释放、持续的供不应求的影响下，市场房价节节走高。在房地产市场热火朝天的同 时，实体经济的复苏相对缓慢，并且仍存有不确定性，这使得下半年以来，大量资金流入房地产市场。投 资性需求入场，引爆了豪宅市场，推动了整体房价的进一步走高，房价涨幅已经突破了 07 年的高值，创 下了新高。 在住宅市场不断走好的带动下，2009 年商办市场也逐步回暖，其最明显的特征是“强销弱租”的状 态。在通货膨胀的影响下，投资资金进入商办市场推动销售的上行，而由于实体经济复苏较为缓慢，因此 商办租赁市场表现相对较弱，直至年底方有明显起色。 综上而述，2009 年房地产市场整体形势向好，对于2010 年总体大势，我们的判断是市场整体显现良 好发展态势，但由于存在经济增长可持续性的不确定，房价涨幅过高、投资过热对市场带来的负面影响， 将使得局部市场发展有所波动。 2 2009 ，市场篇 中国房地产市场研究 正 文 目 录 序 言 2 目 录 3 第一章 商品住宅 10 一、商品住宅投资 10 二、全国市场 17 第二章 商业市场 74 一、商业地产投资74 二、商业地产市场84 第三章 未来展望103 一、未来市场 103