中原2005年深圳市华的润中心二期住宅策划报告.pptVIP

深圳中原物业顾问有限公司 华润2期项目组/05/12/;今天会议目的：;深圳非城市中心高端住宅;》》深圳城市中心高端住宅成交客户特征： ;》》甲级写字楼客户专题研究结论 ; 未来随着“华尔街”金融中心的建立，必将吸引更多外籍、港人在深置业，加大深港往来密度。同时扩大目标区域市场（拓展新客户群）是弱化市场竞争的有效途径之一。 未来外销市场将是本项目重要的区域市场之一。 》以高端港人为主的外销置业者特征： 香港置业客户往返深港两地为“休闲消费”和“工作需求”较高。多用于“自住”与“投资”，对“居家办公”也具有一定的需求量。 港人在深置业对2房2厅的需求仍是主导，其次对双阳台的要求较高，在房间功能中对客厅的舒适度要求较高。 ;》》星级酒店与住宅影响专题研究 ;;客户构成;满足高品质商务生活的高端住宅－－;由以上分析得出产品规划建议：;A、深圳市城市核心物业高端高层户型面积区间 》基本以一房(罗湖中心区的公寓)\两房为主，面积区间主要分布 在40-80㎡; B、深圳市非城市核心高端高层物业户型面积区间 》以三房\四房为主力户型,面积区间主要分布在130-180㎡; C、人居尺度之最佳舒适度户型面积区间（四季酒店） 》以110㎡的一房和160的两房做到足够的舒适度。;D、未来主力客户群的置业需求对本项目产品定位起到重要的指导意义。 ; 项目限高150米，容积率4.26； 市场中现有类比项目的产品比例不可参考性,需独树一帜; 华润中心的建造宗旨就是打造顶级的地产综合体。这就要求住宅与万 象城、君悦酒店、华润大厦以及商业的相互匹配; 未来2年CFD的发展(华尔街改造\君悦酒店的开业等)，使得该区域的 人口结构和本项目客户群体发生巨大变化,未来该区域将成为深圳乃 至全国的地标, 项目的定位需具备超前性.;A、不考虑设置一房户型。 B、两房面积比深圳市传统两房面积偏大约15-20㎡。 C、设置两种不同面积段的三房。 D、不考虑普通四房以及四房以上户型的大平面设置。 E、在顶层设置数量不多的PENTHOUSE大面积复式。;》》与中建户型配比比较分析;与中建户型比例有三个不同点：;2房（建筑面积90-100㎡）总套数255套;3房（建筑面积130-140㎡），总套数：392套;大平面3房（建筑面积160-170㎡），总套数：94套;大平面4房（建筑面积210-230㎡）总套数：39套;D、其他细节建议：;（一）产品方面 A、层高≥3.15米。 ·参考案例：港丽豪园 、一号银海 B、装修建议： 建议整个住宅采取精装修。 ·参考案例：华府天地、新城国际、红树西岸、凯旋门;A、泳池： 个数：1； 面积：≥600㎡。 半地下恒温泳池，泳池设计上宜注重创新。 ·参考案例：港丽豪园、雅颂居 B、网球场 1个标准网球场约670㎡。 ·参考案例：港丽豪园、红树西岸、一號銀海;C、会所 ·会所面积：1000㎡（硬件指标，非建议） ·棋牌室50㎡（根据：深圳豪宅会所设施使用频率调查结果显示，排 名第一） ·多媒体厅200㎡（包括电影、多媒体播放，销售时可作洗脑室） ·健身房150㎡（主要参考深圳红树西岸、香港四季酒店） ·会议厅2个共100㎡（主要参考香港四季酒店） ·音乐厅100㎡（参考香港四季酒店、一号银海、君汇港、名门） ·高尔夫虚拟练习场400㎡（参考上海翠湖天地）;A、外立面： 颜色应考虑与万象城其它物业外立面颜色的协调性，以及与周 边农民楼的区别，出于体现顶级档次形象。 ·参考案例：华府天地、香港凯旋门、香港 聚贤居、金地国际花园 B、电梯 品牌电梯；电梯性能：不少于2.5米/秒 ·参考案例：华府天地、汤臣海景 C、空调设置 中央空调，分户控制。细节建议：应做到空调无死角。 ·参考案例：汤臣海景、世金汉宫、红树西岸 D、车库：业主停车入口不到各栋，统一入口进入地下车库。 阳光车库设计； ·参考案例：北京棕榈泉公寓、红树西岸、天娇源;地面正负零;序号;》服务建议: 结合项目的城市核心特点，商务需求性质，服务的品质直接关系到项目的成败。建议设立酒店式物业服务，代劳业主一切家务。除了基本的物业服务外，更顶级的私人管家式服务也应具备，建议装备法国“金钥匙”服务，使得客户在任何时候，任何地点都能享受到项目带来的无限附加值。 深圳采用物业：红树西案/金中环;1、如何规避变电站带来的心理影响 从