世联地产2005深圳市的禾田居大鹏项目前期策划顾问报告.ppt

禾田居大鹏项目前期策划顾问报告（2004）;目标解读;项目的基本情况经济技术指标;报告总体技术思路;从地块特性出发，我们界定项目属性，从而确定我们的研究范围;项目的区域位置－龙岗区大鹏镇;梅沙－马峦山片区 深圳市 旅游服务基地 和海滨旅游 度假胜地;项目地块的进入性;项目地理位置;项目规模与现状;项目四至;地块特性功能联想;界定项目属性;关于项目的初步思考; 我们是完全市场化的商业开发，我们需要看清我们在市场中的位置。因此，我们从市场现状中发现困惑和寻找机会。;项目分析的总体技术思路;酒店市场;酒店市场分布图;酒店名称;酒店名称;酒店名称;酒店名称;酒店名称;名称;名称;名称;名称;总结;２;心海 假日;楼盘名称;楼盘名称;楼盘名称;楼盘名称;楼盘名称;楼盘名称;楼盘名称;楼盘名称;楼盘名称;总结;３;旅游景点分布图;三洲田;马峦山;大小梅沙;桔钓沙;浪骑游艇会 ;大鹏古城;将军第;大鹏龙井;总结;区域形象 借助较成熟的大、小梅沙及旅游景点，本区域已有较强的知名度； 根据未来规划，项目有很大的市场机遇和竞争； 区域发展商 近十家品牌开发商进驻区域，显示了对区域开发的信心和决心，对促进本项目的开发建设、区域形象建立有帮助； 公寓 供应量较大，主要集中在大梅沙片区； 单个项目规模小，同质化严重，竞争激烈； 酒店 以海景为主题，旅游旺季、节假日经营情况较佳（可达100%，平时约40%—50%）； 旅游 旅游是东部发展的主题，但是目前旅游项目活动功能单一，不能吸引更多的消费者逗留。 对项目的影响 度假公寓、酒店、旅游项目的日益迅速发展有利于东部市场的进一步成熟发展，有利于本项目人气的聚集，对于整个市场面临的不够完善，整体功能配套不齐全的情况下，项目发展面临契机，也面临风险。;市场困惑一：自然地理条件限制东部房地产开发;市场困惑二：交通成为制约东部发展的瓶颈;市场困惑三：假日经济现象;市场困惑四：服务配套不足，客户停留时间短;交通规划图;市场机会二：客户停留时间短因为缺乏休闲娱乐设施;市场机会三：商务度假可选择的地方少;市场机会四：消费群生活方式向休闲、时尚、多元化方向发展;市场机会五：政府及媒体对东部关注;项目分析的总体技术思路;从国际惯例及案例出发，我们走在正确的方向上;我们研究成熟旅游地的演变历程;中产阶级 成为“主流消费者”;成熟旅游地逐渐拥有完善的功能体系， 并遵循相似的演变规律;成熟旅游地的演变;日本;别府温泉;别府温泉;温泉;别府温泉;别府核心吸引物：休闲温泉“别府八汤”;别府核心吸引物：休闲温泉“别府八汤”（续）;别府核心吸引物：观赏温泉“地狱游”;别府核心吸引物：免费温泉;其它休闲活动：别府体验（观光）;其它休闲活动：别府集会（观光）;观光 观光+休闲－－桂林阳朔县（转型中）;观光+休闲－－桂林阳朔县;观光+休闲－－桂林阳朔县;观光+休闲－－桂林阳朔县;休闲体验与观光的有机结合是旅游地的发展趋势。鲜明的休闲型核心吸引物是留住消费者的有效方式 住宿设施不是吸引消费者停留的关键要素，成熟旅游地住宿设施的发展趋势是形式多样的，参与性的综合活动使项目成为消费者停留的目的地。;我们的发展方向： 以休闲、餐饮、商务等功能集合为一体的 体验式度假项目;项目分析的总体技术思路;我们借助竞争力模型来确定本项目的发展战略;供方分析;形成发展战略：基于供方分析;潜在进入者分析;南澳人工岛项目——新规划项目;东部华侨城项目——新规划项目;形成发展战略：基于潜在进入者分析;替代品分析——酒店、观光项目;战略三：利用项目自身创造资源超越竞争层面，降低可替代性，寻找差异化;买方分析;形成发展战略：基于消费者分析;买方分析——形成发展战略;从竞争力模型分析，形成整体发展战略;项目分析的总体技术思路;整体定位;客户定位;我们借助客户决策的五个动机圈模型来制定正确的整体定位。;价值;直入消费者的心灵（核心客户）;直入消费者的心灵（重要客户）;项目要突出的价值诉求 　　－－来自消费者的心灵;项目的产品定位 ;从地块特性出发，我们界定项目属性，从而确定我们的研究范围。其实，本项目的资源特征、周边产业环境以及用地性质已经对本项目的市场属性做出了严格的界定。但是，在6万平方米的土地上，在市场启蒙期，怎么样去界定我们的商业格局？却是存在着几种不同的开发方向：;方向一，利用现有的资源，略加改造，形成餐饮与海鲜集贸市场的复合体。利用旅游景点带来的客户，形成被动型的商业配套。 利弊分析： （1）其低档次与周边街铺构成同质化，不利于商业价值的实现和未来的进一步开发，不具备开发的连续性。 （2）开发成本相对较低，市场风险也相对较小，但销售会相对缺乏支撑而以租赁为主，投资回收期相对较长。;方向二，高起点、高标准界定商业格局，集成式滨海消费B