世联广州市西门口广的场写字楼项目策略总纲.ppt

广州市世联房地产咨询有限公司 ;报告思路;报告思路;报告思路;★ 我们如何定位？;地 理 位 置 ：中山七路与光复路交汇西北侧 楼 高 ：楼高18层，2层裙楼，16层写字楼 写字楼建面：14686m2 单 层 面 积：918m2（平均） 层 高： 3.25m 大 堂 层 高： 8.6 m 电 梯 数 量 ：5台（4+1） 车 位 数 量 ：与二期住宅共享500个车位（住宅636户） 工 程 状 况 ：基础施工;;实用率高（初算75%），如半层或整层使用，实用率更高 产品大部分间隔方正，方便使用，同时具有自由组合的弹性 可安装分体空调 ;本体分析——附加值;项目价值点挖掘;竞争分析;竞争分析;项目定位;问题分析;客户来源分析思路：;访谈方式：走访和电话访谈 访谈内容主要包括： 1、对写字楼的有什么样的需求 2、其目前办公物业的看法 3、对本项目的意向与看法（介绍本项目后）;客户访谈——数量与对象;客户访谈——客户构成;本项目自身配套带来的客户;姓名：张先生 职位：营销部经理 公司名称：某连锁超市公司 公司性质：私营 公司人数：600余人 经营范围：生活用品、食品、家电等的销售 现办公概况：现于超市中办公 对现办公场所看法：交通比较方便，周边配套等比较完善，办公环境一般，比较杂乱，没有正式的洽谈空间，难以显示公司实力 对写字楼需求：为方便管理及日常工作，本行业一般都是在超市内划分部分的空间作为办公用途，因此对写字楼并没有多大的需求。但超市总部会在超市附近的写字楼办公。 对写字楼要求：注重形象，大堂、公共装修要有档次，物业管理素质要高。 对本项目看法：交通等比较方便，但周边的商业气氛不浓厚。;周边专业市场带来的客户;客源分析;姓名：林先生 职位：老板 档口位置：富力童装城一楼 规模：老板2人+工人2人 经营范围：牛仔服装批发、外销 现档口概况：租用档口面积约80平方米。 对现在经营环境评价：做了10多年的服装生意，去年从高第街搬来富力童装城，主要想做外商生意，但目前生意一般。 对写字楼需求：认为只需在地铺完成洽谈即可，目前公司仍在发展中，出于成本考虑，暂时不需要写字楼办公。 没有地产投资的概念。;典型客户描述——贸易公司;周边政府、机关、事业单位带来的客户;姓名：曾小姐 公司名称：某医疗器材销售代理公司 公司性质：私企 办公人数：13人 经营范围：医疗器材销售 目前办公：美银中心，100平米，租金85元/m2 ，管理费29元/m2。 对现办公物业的看法：交通不如中山路方便，生活配套比较方便，最重要靠近市妇幼医院，业务方便；但认为目前租金较高； 对写字楼的要求：地理位置较好、交通方便、方便业务联系；管理较好。 对本项目的看法：熟悉，位置好，交通方便，如果项目管理到位，形象拔高、价格合适的话可以吸引不少企业进驻。;典型客户描述——律师事务所;项目名称;典型客户描述——IT软件公司;姓名：汤先生 职位：投资部经理 公司名称：某金融投资公司 公司性质：外资 公司人数：60余人 经营范围：金融投资 现办公概况：租用东风西国银中心大厦整层 对现写字楼看法：交通比较方便，周边配套等比较完善，办公环境一般 对写字楼要求：电梯数量足够，物业管理素质要高 认为入户大堂、公共装修等对公司形象有重要影响； 有比较舒适的办公环境，如生态办公、休闲办公等； 出于成本考虑，只会租用写字楼 对本项目看法：大概知道位置，交通等比较方便，近地铁，如果找到合适物业准备更换场所;客源分析;姓名：赵先生 目前办公：个人投资，已在天河北某甲级物业购买200平米投资 对现办公物业的看法：天河北高档商务区域，近地铁，但周边生活配套不方便 对写字楼要求：商务氛围较好，交通方便，最好地铁沿线物业，具有投资价值（投资回报率高），看好天河、珠江新城 对本项目的看法：知道西门口、近地铁，但西区商务气氛不及投资热点在天河及珠江新城。;客户与项目契合度分析;;客户需求分析;问题分析;富力商务大厦;卖点： 地理位置优越 交通便捷 毗邻服装批发市场 发展商品牌 分体空调、独立卫生间 低运营成本 间隔较小（户均100m2）;星汇国际;星汇国际;报告思路;形象攻略——形象定位;项目命名;1、以现代、简洁灰色调为外立面色调，提高接受度； 2、大堂层高采用裙楼两层架空高度的同时，大堂面积200平米以上，提升项目档次