世联地产深圳桃源居的商业营销策略总纲.ppt

桃源居商业营销策略总纲; 报 告 目 录 Ch1 问题及解决思路 Ch2 社区及商业供应解析 Ch3 商业规模适度分析 Ch4 解决社区内需求的商业模式 Ch5 外向经营商业模式 Ch6 推广策略 ; 【 Ch1 问题及解决思路】;2003年，桃源居供应商业总量将达5.6万平米 2005年初，桃源居投入使用商业面积6.5万平米 在一个相对独立的居住功能为主的区域，如此大量的商业面积如何顺利实现较高价值，同时有利于社区的可持续发展？ ;Question1: 商业规模的适度性如何？ —规划160万平米，现建成35万平米的社区是否能消化近6万平米的商业？ Question2: 如何解决业态的组合及形式？出售与出租的范围如何？ Question3: 在商业供应超过常规的情况下， 集中商业的解决策略？ Question4: 在业态选择指导下，对商业规划设计的补充意见 ; 【 解决思路】;社区及商业供应解析; 【Ch2 社区及商业供应解析】;桃源居规划总人口： 1万户/3.5万人+1万师生 共4.5万人 桃源居规划总面积： 160万M2 规划明确的商业总面积： 6.5万M2; ★距离深圳城市中心约1小时车程。距宝安中心15分钟车程。距最近集中商业5分钟车程。 ★社区周边山体及快速干道围合，相对隔离，自成一体。 ★社区现以单纯居住功能为主，缺少商业配套，配套学校规模较大，周边厂区为主。 ★社区相对完全独立，属内敛性社区，保障了内部商业人流消费的最大可能性。 ;商业区域;『桃源居商业规划布置形式特点』;出租： 共3层商业：26824M2;『桃源居社区发展阶段性指标』; 【Ch3 商业规模适度分析】;一般城市居住区商业设施指标;公共服务设施控制指标（平方米/千人）　　　 ----------------------------------------------------------------------------- 居住规模 居住区 类　　别 建筑面积 用地面积 总指标 1605～2700 2065～4680 (2165～3620) (2655～5450) ---------------------------------------------------------------------------------------- 医疗卫生 60～80 100～190 （含医院） (160～280) (260～360) ---------------------------------------------------------------------------------------- 商业服务 700～910 600～940 ------------------------------------------------------------------------------------------ 其中 金融邮电 20～30 25～50 (含银行、邮电局) (60～80) -----------------------------------------------------------------------------------------;『国际类比社区』;;根据国外类比社区商业规划指标商业规模比1：0.027;『深圳类比社区调查』;新一佳 营业面积：1万平米 业态；日常百货超市 营业楼层：1-2层; 沿街商业227家，总面积21235平米。 单纯以满足社区内需求的成熟社区，社区商业以日常购买与日常服务为主。;百花园二期（商业街）;沿街商业159家，总面积11145平米。 单纯以满足社区内需求的成熟社区，社区商业以日常购买与日常服务为主，其次为饮食。;沃尔玛 营业面积：3万平米 业态：日常百货超市 营业楼层：1-2层;社区商业特点： 1、集中商业全部集中在社区中心偏南，略靠近深南大道与旅游景点。 2、华侨城的业态呈现明显的旅游地普遍具备的