伟业顾问安阳市京林的中央公园战略营销报告.ppt

万科 . 金色家园 2008年商业营销策略提报;1;C 区;1;推广诉求;进入07年，项目即围绕南开真正的好房子这一主线进行品质提升;进入07年;西区展;准现楼;全年均价突破 8300;南开真正的好房子;1;周边商业环境;我们所处的位置;区域现状;金色家园;南京路商务商业带 四至：东起徐州道、西至南门外大街，向南北各扩展2个地块形成总面积121公顷区域; 君隆广场地铁上盖和黄地产项目、现代城庄吉广场、大通集团国际商场、上海复地天津中心、津汇广场二期写字楼、环球置地广场七大商业项目相继亮相 海光寺地区，将建设近300万平米高端商务物业，使海光寺这块地界成为天津又一商业商务聚集区! 现长江道上的内燃机厂将建两栋超200米的高端商务物业;预计未来5年，科贸街将形成为国内外闻名的天津“硅谷”;我们商业先行，必将引领区域商业蓬勃发展;地区商业环境尚未成熟，具备发展潜力;周边业态状况;周边商业业态调查;周边商业业态调查;区域生活配套业态情况 从周边商业面貌来看大多数商铺属于较老的沿街门脸，房龄较长整体形象和档次较低缺乏投资价值 从周边配套商业和社区关系来看基本上没有以社区为依托的服务型商业，社区配套严重缺乏;区域休闲购物业态情况 从周边商业体量来看，除专业市场群外，各种商铺零星分布，商铺没有成规模的聚集性;周边商业业态调查-专业市场;周边商业业态调查-五金城;专业市场发达，商业投资环境不足;周边经营商业;1;周边经营商业调查;开业时间：2006年中旬 初期投入：加盟2.6万元/年 人员配置及工资：6人左右，工 资在600－800元/月 经营情况：临近科贸街商圈和白 堤路家乐福商圈，客流充足，盈 利状况良好； 客户来源：周边的居民和工作人员 单客消费水平：6－12元/人 营业额：约1600－2200元/天;周边经营商业调查;周边区域商业租金较低;周边在售商业;;周边在售商业调查;周边在售商业调查;;100平米： 均价：12000元/m2左右 预期日租金：2.7元/天/m2;我们的任务－均价14000万/m2;客户分析;客户属性;;需求配套;;具备客户需求潜力，商业开发以客户为导向;客户对商业购买需求调查; 经调查显示，有商业购买需求的客户中投资比例较大，其次为自用 统计显示，客户购买商业的用途比较明确，购买用途不确定的比例较低;调查结果显示，客户对商铺面积100m2以下的需求占83%，意向单价在2万元以下的占91% 有57%的客户对投资回报标准还不确定，说明客户对区域认知度不高 数据显示，客户比较重视投资上风险规避，对总投资额和回报比较理性;交叉分析;客户意向低于项目目标;1;产品解读;红色：优势资源 蓝色：中等资源 黄色：弱势资源;长 江 道;销售难度高;优劣势分析;区域商业布局未来利好;优劣势分析;解决方案;市场;价格;老业主资源;产品－定位;长 江 道;3-4区：中央商业区－区域级中心商业区 行业业态以区域级配套以及休闲娱乐为主，如银行、电信、家居、品牌专卖店、网吧、游戏厅、西餐厅、婚纱店等业态共同支撑中心商业的发展； 2区：中间商业区－特色休闲区 业态主要以瑜伽养生室、SPA、 足疗、宠物店、眼镜店、花房、书吧 、咖啡厅、西点屋、服装饰品等轻型业态，另外还可以增加青春时尚型的休闲娱乐业态，比如专业运动用具、饰品化妆品店等； 1区：社区商业区－社区配套商业（商业类配套、生活类配套） 此区域的业态相对来说比较集中在社区配套类业态，由一家中型规模的超???坐镇，配以美容美发、药店、洗衣店、便利店、音像店等多种辅助业态，完善社区生活配套需求；;产品－遮挡;事件营销;营销推广;推广核心诉求;1）商业整体营销策略;感谢聆听…