凌峻2005年长沙市佳的兴岳麓区项目可行性分析报告.docVIP

长沙佳兴岳麓区项目 可行性分析报告 凌峻（中国）房地产策划代理机构 二00五年七月 目录 第一章：总论 一、建设项目概况 二、项目建设的必要性 三、可行性研究编制的依据 四、可行性研究结论 第二章：市场分析 一、宏观经济形势分析 二、长沙市房地产市场分析 三、一般供给市场预测 四、项目自身因素分析 五、项目市场分析结论 第三章：项目建设条件 一、基础理论建设的自然条件 二、项目建设的用地条件 三、项目用地规划限制条件 四、项目建设的市政配套条件 第四章：项目开发定位 一、项目市场定位 二、项目消费群定位 三、项目产品定位 四、产品风格定位 五、项目社区形象定位 六、项目功能定位 七、项目价格定位 第五章：项目规划设计方案 一、设计思想、设计理念及设计特点 二、总体规划 三、建筑设计 四、结构设计 五、专项设计 六、消防设计 七、环境保护 八、经济技术指标 第六章：项目实施进度安排 一、项目进度安排的原则 二、项目实施的进度安排 第七章：项目营销方案策划 一、营销卖点 二、销售策略 三、促销策略 四、准备策略 五、项目销售收入实现计划 第八章：项目总投资估算及资金筹措计划 一、项目总投资估算的依据 二、项目总投资估算的原则 三、项目投资估算及资金筹措计划 第九章：项目销售和收入测算 一、住宅销售单价的确定 二、商铺销售单价的确定 三、车位销售单价的确定 四、项目总销售收入的确定 五、项目住宅定价模拟 第十章：项目财务评价 一、财务评价技术线路 二、财务评价 三、项目不确定性分析 第十一章：项目综合评价结论及风险规避建议 一、项目综合评价结论 二、项目风险规避建议 第一章：总论 一、建设项目概况 1、建设单位基本情况 项目建设单位为长沙佳兴房地产开发有限公司。该公司成立于2001年1月17日，注册资金800万人民币，以房地产开发、经营、建筑装饰材料销售等为主营业务。公司于2004年通过挂牌交易取得现“佳兴名城（暂用名）”项目用地，进行房地产的开发。 佳兴公司以“珍惜土地，原创价值”为经营理念，以强烈的社会责任感，为消费者创造综合性价比最高的产品。公司组建了一个专家型优秀人才团队，拥有优秀的专业合作机构资源，致力于走品牌扩展战略，立足本土，稳健发展，逐步做强做大，实现成为中国房地产优秀企业的宏伟目标。 2、项目概况 “佳兴名城（暂用名）”项目是长沙佳兴房地产开发有限公司开发建设的高尚住宅项目。该项目位于长沙市岳麓区黄泥岭6号，东临金星大道，南临咸嘉湖路。项目西距汽车西站、北到市政府，南距岳麓山和大学城，东到湘江一桥都不远，具有良好的区位优势。 项目规划净用地面积86.15亩，性质为居住用地。项目地势呈现一定坡度，为不规则形状。项目地块呈台地特征，具有较强的可塑性，是一块理想的住宅项目用地。 二、项目建设的必要性 1、长沙房地产市场的需要 在最新的长沙市城市总体规划中，明确提出将长沙逐步建设成为我国中部地区的区域性现代化中心城市。近几年来，长沙市城市化进程和房地产发展迅猛，为解决市中心土地资源有限和提高居民居住质量，长沙房地产市场走向郊区化发展。郊区住宅具有较好的生活环境，且因土地成本较低而使商品房价格不高，对于抑制房价过快增长，保证房地产市场健康发展起着积极的作用。在岳麓区投资建设“佳兴名城（暂用名）”住宅小区，正符合了政府规划方向和长沙房地产市场发展的需要。 2、岳麓区城市建设的需要 根据岳麓区的城市建设规划，未来5年内，岳麓区将扩展到50平方公里，常住人口达到50万人，努力加快发展房地产业，打造高品位文化社区，加速生态旅游休闲基地建设，全力构筑溁湾镇、望城坡、高校区和市治周边四大商贸圈。 本项目的开发，不仅能改善城市居民生活环境、为岳麓区消费者提供良好的居住条件，对促进岳麓区房地产市场的发展起到积极的作用，还对带动区域经济的发展、改善区域城市面貌起到很大的促进作用。 三、可行性研究编制的依据 1、湖南省建筑安装工程预算工作手册； 2、湖南省建筑工作估算指标； 3、长沙市最新材料价格信息； 4、2001年湖南省建筑工作概算定额； 5、湖南省建设厅文件湘建价[2002]578号文； 6、省定额站建定价[2000]138号文有关人工工资的规定； 7、湖南省建设系统行政事业性收费项目表； 8、佳兴房地产公司岳麓区项目规划设计方案； 9、委托方提供的其他有关资料； 10、我司近期类似项目有关造价资料； 11、现场勘察及市场调查收集的有关资料等。 四、可行性研究结论 项目财务评价结果如下： 财务指标 数值 财务净现值 3500.62万元 投资利润率 21.25% 投资回收期 2.5年左右 借款偿还期 2年 盈亏平衡点 销售率83.67% 通过对项目的技术经济分析论证，我司得出如下结论： 1、项目销售市场前景充分，建设条件良