伟业2009年中兴北方的基地配套住宅项目市场研究产品建议.ppt

中兴北方基地配套住宅项目 市场研究 产品建议 以及销售推广策略报告 ;汇报思路 ;第一部分 整体市场研究 ;整体市场研究;环渤海经济圈确定天津新型城市定位：;中央直辖市;整体市场研究;整体市场研究;1999年至2006年间，天津市居民收支一直保持1：0.74到1：0.78的比例，居民消费性支出与可支配收入间一直保持稳定的相对性。;整体市场研究;整体市场研究;差距明显 形成未来发展空间;整体市场研究;空港物流加工区;现状： 产业情况 重点建设电子信息、机械制造、生物制药、汽车零部件、高新纺织、新材料、新能源等若干工业园。 目前一期入区企业为276家，园区总占地面积为2350万平方米，规划居住面积500万平方米，二期目前2家企业，占地面积为1850万平方米，规划居住面积380万平方米。 就业人口情况 目前一期就业人口约为2万人，多为市区居民，乘班车上下班。二期目前尚处前期规划阶段。;现状： 产业情况 航空城的主体为天津国际机场，周边建有飞机维修及配套区，空港国际物流区. 就业人口情况 目前航空城就业人口约为4500人，机场4000人，空客项目及其配套为500人。外省市人占总体人口的70%，主要居住于丽苑板块，太阳城附近。 空客A320总装线项目 2006年6月入区的空客项目，工作人员100多人。目前配套三家企业，就业人口约为400人。;;整体市场研究;整体市场研究;;05年整体市场涨幅为26.8%，06年的市场涨幅达到21%的增涨比例。 03-06年价格平均涨幅25% 07年1-8月新增供应仅为06年的38%，而成交量却已经完成了去年总量的55%。同时，价格上涨近16%，;供需分析： 成交量自2月份后随着新增供应的增大逐渐递增，5月虽然供应减少，成交量仍然保持较高增涨幅度。 成交价格： 上半年天津（含市内六区及四郊五县）整体成交均价为5525元/平米。6月 比1月份均价上涨15%。;数据来源 : 房地产信息网;整体市场研究;　供应：2007上半年新增供应同比2006年下降20.6%，市场供应明显不足。 　成交：市内六区成交面积为181.87万平米，2007年上半年较2006年同期成交套数下降了7.11%，成交面积下降了7.16%。 　价格：07年上半年全市商品房成交价格同比上升了15.48％，在一定程度上也抑制???成交量的增涨速度。 　涨幅：05年整体市场涨幅为26.8%，06年的市场涨幅达到21%的增涨比例。天津近年市场平均涨幅为25%。整体市场涨幅呈现逐年趋缓的态势。;整体市场研究;典型区域市场研究;第二部分 典型区域市场研究 ;典型区域市场研究;典型区域市场研究;典型区域市场研究;典型区域市场研究;典型区域市场研究;典型区域市场研究;典型个案研究——远洋新干线;项目位置：东丽区空港物流加工区中心大道与东七道交口 开发商：天津市远滨房地产开发有限公司 占地面积：21万平方米 建筑面积：45万平方米 容积率：2 绿化率：40％ 建筑形式：商务别墅、小高层、多层 建筑层数：3层－14层 总户数：2700户 车位比：1：1 物业公司：远洋基业 物业费：2.2元/平方米/月 开盘时间：商务别墅2007年11月18日 住宅预计2008年3月 入住时间：2008年底;航空城概念;商务别墅;商务别墅 ;E区B户型 ;C户型90平米 ;商务别墅推广关键词;商务别墅营销渠道及频次 主流平面媒体：以报广为主（今晚报、每日新报、城市快报）。 营销活动：11月11日远洋新干线高尔夫友谊赛在空港举行。;受滨海新区建设的影响，政策利好。 享受开发区减免税政策。 升值潜力大，符合发展型小型企业的工作要求。 受公司品牌影响。;普通住宅;优势;典型个案研究——万科东丽湖; ;一期北欧墅;1、一期别墅 建筑面积约6.4万平米 产品形式为独体别墅、联排别墅、联排公寓2004年销售，2006年7月底全部入住。;多层二室户（南入口）;休闲化商业聚集 注重特色;商业配套暗线;; 品牌：企业品牌为先导，项目品牌效应放化，树立品牌形象基础；　　 开发：开发周期长，面临开发节奏的系统性风险，价格的持续增长； 产品：复合产品线，多元化产品价值叠加，扩大市场份额； 客户：多圈层客户构成，复合型客户形态； 发展：区域核心形象力，可自给自足，可持续发展 配套：产品与配套联动，与客户形成项目人文气质； 竞争：规避市场竞争风险，寻求差异化突破 服务：全程服务，提升客户满意度，实现客户升级;典型个案研究——阳光星期八;项目位置;数据来源 : 房地产信息网;客户区域：目前二期客户与一期相比泛化趋势并不明显，主要还是以区域内客户为主，外埠客户成交呈小量上浮，但不明显。 年龄分布：目前二期大户型较多，成交客户年龄偏向35-55岁人群。 职业特征：主