包头千百汇整合营销的策划方案.docVIP

目 录 关键词………………………………………………………………………………………………………………2 第一部分 项目解构………………………………………………………………………………………………3 一、项目环境分析………………………………………………………………………………………….3 二、项目SWOT分析…………………………………………………………………………………………6 三、产品建议……………………………………………………………………………………………….8 四、卖点挖掘……………………………………………………………………………………………….9 第二部分 定位策略…………………………………………………………………………………………….10 一、市场定位………………………………………………………………………………………………10 二、总体形象定位…………………………………………………………………………………………11 三、目标客户定位…………………………………………………………………………………………11 四、项目功能定位…………………………………………………………………………………………13 第三部分 项目行销推广策略………………………………………………………………………………….15 一、营销推广策略…………………………………………………………………………………………15 二、基本去化策略…………………………………………………………………………………………21 三、广告战略原则…………………………………………………………………………………………21 四、项目行销推广…………………………………………………………………………………………24 五、价格策略…………………………………………………………………………………………….26 六、推广主题及秀稿表现…………………………………………………………………………………27 附件…………………………………………………………………………………………………………30 关键词 商业商务中心 首家房产超市 生态景观 人性化 文化商业 体验式消费 带租约销售 品牌招商 VIP卡 旺铺拍卖 第一部分 项目解构 一、项目环境分析 1、区域环境分析 A、大环境： 政策导向 1）作为城市重点工程的组成部分，受关注度高，城市职能部门配合程度较高，而且能够享受相应优惠政策。 2）包百商圈区域被确定为全市的经济商业中心,项目可与鞍山道步行街形成规模效应。 3）国家加大对房地产及金融政策的宏观调控，使消费信心受到一定打击，造成持币观望。 城市地位 1）包头地处渤海经济区与黄河上游资源富集区处，是内蒙古自治区最大的工业城市，也是国家重要的基础工业基地。 2）大规模城市建设和旧城改造。 3）对周边地区具有较强吸引力区域集聚与辐射力明显。 B、小环境： a、外在物业环境： 优势： 1）浙江华升集团开发兴建包头商业步行街，是鞍山道商业步行街和区域商业商务中心建设的城市重点工程，利用其整体工程规模/品牌与资源）。 2）区域环境具备商业号召力和人气聚集力。 3）包百商圈已成为市民心目中最好的购物区域，其购物环境、商品品质、服务等已得到绝大多数市民认同，具备强大的消费号召力。 劣势： 1）华升项目由于和本案位置紧邻,基本同期面世,在地段/规模/市场先机上都优于本案。 2）本项目位于鞍山道步行街的南端，距离钢铁大街及包百商业核心集中地相对较远。 b、内在资源环境： 稀缺地段：本项目位于包头市城市总体规划确定的城市商业中心，包头市商业街区改造建设和打造包头中 央商务区的标志性工程鞍山道商业步行街南段，未来的CBD、CED内。 区域功能完善、补充 主题景观突出，经营业态鲜明 文化内涵 人性化设施、服务 消费模式创新：体验式消费经济 产品功能互动 自供自给 C、消费环境： 1）供给环境 金荣二期：外围二层联体单间商铺，内部为开放式美食广场，上部四幢公寓楼。昆区繁华地段内侧，外环境相对较好(市场先机，人气导入，效应滞后，业态单一，形成竞争空档) 北国城：1F女人街、B1-3F展贸市场、4-6F商务公寓、开发商自身具备的商业经营实力、市场优惠条件。是服装批发零售市场，与本案市场定位差异化很大，已经去化大半，不构成大威胁。 市场目前经营业态不甚完善，缺少能够提供美食娱乐等综合服务的内容，为项目入市提供了机会切入点。 典型竞争个案分析与对策： A、商业： NO.1 浙江华升集团开发兴建的包头商业步行街项目(纽约新天地)成为本案最直接的有力竞争对手。 分析：其量体规模、地段地位、入市时间上都有较大优势，无论在销售去化阶段还是商业经营阶段都对本案形成较大的直接威胁； 对策：进行“差异化”策略营销及经营策略，与华升集