宁波市房地产市场研的究报告.docVIP

2005年宁波市房地产市场研究报告 一、2005年宁波市房地产市场总体回顾 2005年宁波房地产市场的形势继续着类似2004年的态势,市场表现基本上跟着国家调控政策变化而变化,具体走势可划分为以下四个阶段： 一是新春过后到4月份，在经历了04年的调控和春节影响后的市场,在开春之后开始缓慢复苏,一手二手的月成交量均在继续恢复中，而且市场成交价格没有出现大的滑落,基本上稳定在4800-5000元/平方米（市6区）的水平上，整个市场开始逐步脱离上一年的政策面影响，开始显现出筑底的态势，4月份公开的鄞州区楼盘“小城春秋”虽然位于姜山，距离市区较远，但是由于其均价3200元／平方米的价格优势和楼盘规模优势也在平淡的市场中凸显出来，开盘销售良好。 二是5月－7月份，在宁波的楼市开始缓慢复苏迹象逐步显现的时候，5月11日，国务院办公厅发出通知，转发建设部等七部门《关于做好稳定住房价格工作的意见》，其中明确规定，国家将调整住宅转让环节的税收政策，通过征收最多占成交全款5%的高额税收达到抑制短期内哄抬房价、扰乱市场正常秩序的炒房行为。此通知一经公布，立刻在房地产投资者，尤其是中高端市场投资者中引发了地震。而与此同时，在未来政策走向尚不明朗的情况下，购房者等等看，楼市持币待购渐成气候，市场交易量急剧下降幅度延长是必然。 从2005年市六区商品住宅的销售量走势可以看出，受政策影响，市场观望情绪浓厚，部分有效需求转为潜在需求，销售量比2004年极度萎缩。2005市六区商品住宅成交套数为17503套，比2004的29714套减少12211套，减少比例达42%。2005年月均商品住宅成交套数为1459套，下半年比上半年成交量略有提高。 （2）、写字楼市场 宁波写字楼市场2004年实际供应量约为27万平方米，2005年市场上的供应量约为42万平方米（含上年结转），2005－2006年6月市场上的供应量初步估算约在126万平方米以上（含上年结转）。同时，宁波写字楼市场2004年实际需求量约为25万平方米，即便按照平均每年30%的递增速度，2005年需求量应在32万平方米，2006年实际需求量约为41万平方米。依次推算，宁波写字楼市场2004年空滞量约2万平方米，2005年市场存量约10万平方米，而2006年年底时市场存量有可能非常的大，因为2006年写字楼开始集中放量。 从以上数据可以反映出，未来宁波写字楼市场竞争将会更加激烈，供大于求会越发明显，市场将进入多事之秋，由于市场供应支持走高，而在宏观调控及宁波现有城市规模、商业地位没有同比增长的情况下，写字楼烂尾工程将再次出现的概率会增大，令人担忧90年代中期的局面再次出现。 2004-2006年宁波写字楼市场供应量与需求量状况 （*本图表未完全考虑未来以二手形式供应上市的办公面积） 从最近写字楼项目地块的推出情况和目前宁波写字楼市场新推、在建项目的区域分布来看，写字楼分布郊区化趋势已逐渐明朗。根据2005年宁波写字楼市场新推项目区域分布来看，市中心区域在销的写字楼项目有14个，占总数的74%，供应量约为26万平方米，占总供应量的62%；城郊区域在销的写字楼项目有5个，占总数的26%，供应量约为16万平方米，占总供应量的36%。2006年市中心区域新推的楼盘约有7个，占总数的64%，城郊区域新推楼盘约4个，占总数的36%。 我们可以很明显地看到，写字楼开始不单一的局限在市中心等配套相对完善的地区，局部向郊区特别是有很大发展潜力的郊区进军：比如东部新城、比如鄞州新区，在05年的写字楼市场竞争中占据着不可忽视的地位。通常这样的写字楼存在着提量不大，定位不高，有良好的生态环境支撑，办公面积相对偏小，定价也相对低些，而其主推卖点也是其“低价”。从目前的状况来看这类写字楼的去化速度比较不错，顾客吸引的首要条件也是“价格”使然。 （3）、商铺市场 在2005年一系列宏观调控大棒打来的前后，宁波商铺市场仍保持着不温不火的“定力”，它既不像住宅那样树大招风，也不像办公楼那样异军突起，长期以来商铺一直被当作是附属的类型。但事实上，商铺的潜力和含金量令它成为房地产市场中不可小觑的投资产品。 据统计，2004年市六区商业用房预售面积18.6万平方米，实际销售面积15.2万平方米，比2000年增长了4.8%，宁波市场商铺的销售形势总体看好。2005年全市商铺供应量小于2004年，而实际“消化量”在10万平方米左右。由于2005年宁波商铺总体供应量不大，而宏观调控的大棒又主要是冲着住宅而来，因而2005年宁波是商铺市场得以保持基本平稳的行情。 4、二手房交易量跌至低谷，市场进入难关 宁波的二手房市场与一手房市场的联动性很强，市场发育十分成熟，从最近两年的成交面积来看，基本上已与一手房预售面积相近，有时甚至超过。二手房因为成交的连续性与即