广东省粤东国际鞋材的市场营销整合报告.docVIP

粤东（国际）鞋材市场 营销整合报告 深圳世方商业地产顾问有限公司 2007年12月25日 目 录 第一部分：招商方案及其策略 7 一、招商可行性分析 7 1、本地市场陈旧，鞋材市场急需升级换代 7 2、集中、一站式鞋材市场为厂家采购提供便利性 7 3、异地市场有商户意向吉黄两地发展 7 4、本地仍然存在很大一批持观望态度潜在客户 7 5、作为惠东“女鞋生产基地”的吉黄两镇，需要有一个专业的、现代的鞋材市场出现 7 二、项目招商的SWOT分析 8 1、本项目招商优势和机会分析（SO分析） 8 2、本项目招商劣势和威胁分析（WT） 8 三、项目招商方案 9 1、市场招商涉及品类 9 2、招商平面图的分割 9 四、市场招商目标客户定位 10 1、本地商户仍是招商的主力军 10 2、外地商户将成为项目有利补充 10 3、意向从事或刚从事该鞋材经营不久的个人 11 4、招商目标客户分析 11 五、市场租金水平及租金策略确定 13 1、租金制定原则 13 2、项目整体租金水平的制定 13 3、租金策略 15 六、返租期内租金收益预算（待测算面积出据后补充） 16 七、相关法律文本（另行提交） 16 八、租金明细表（另行提交） 16 第二部分：招商整合推广策略 17 一、招商对象的差异性推广策略 17 1、本地经营鞋材商户招商策略 17 2、异地较具经营实力鞋材生产厂家、代理商、经销商及个体经营者 18 3、意向从事鞋材经营或刚从事鞋材经营不久的个人 19 二、媒体推广 20 三、招商单页的设计 20 四、定点推广 21 1、惠东区域内商户 21 2、广州、深圳、温州、成都、福建等区域内的客户 21 第三部分：项目阶段性推广手段 22 一、接受租赁登记阶段 22 1、起始时间 22 2、具备条件 22 3、招商群体 22 4、阶段性推广手段 22 二、正式招商阶段 23 1、起始时间 23 2、招商群体 23 3、阶段性推广手段 23 三、招商攻坚阶段 24 四、招商收尾阶段 24 1、招商群体 25 2、推广策略 25 3、活动推广 25 五、招商整合推广方式 25 1、招商单张、画册的策划制作 25 2、现场包装： 26 3、定点推广 26 4、电视推广 26 5、报纸、专业刊物推广 26 6、活动推广 27 六、市场招商整合推广方式 28 1、项目招商推广主要诉求点 28 2、招商整合资源 28 第四部分：销售方案及其策略 29 一、整体营销策略定位 29 1、销售模式 29 2、返租销售模式对商铺销售的重要作用 30 3、一次性返租2年营销策略的具体操作方法 30 二、销售目标客户定位 31 三、项目销售市场分析及突破口 32 1、项目销售市场分析 32 2、项目销售优势与机会分析（SO）； 33 3、项目销售劣势与威胁点分析（WT）： 33 4、本项目突破口 34 四、市场销售平面图分割 34 1、市场销售平面分割原则 34 2、铺位平面分割与销售的相关联系 35 五、商铺销售价格的制定 35 1、销售价格制定原则 35 2、价格参照体系 35 3、商铺销售均价的确定 36 4、分区售价制定原则 37 5、项目具体销售价格表（根据具体铺位面积另行提交） 37 6、本项目总销售收益预算（待设计院具体面积统计完成后补充） 37 六、价格走势及阶段性价格策略 37 1、阶段性价格调整 37 2、价格走势原则 38 3、价格走势策略 38 4、定金标准、银行按揭、付款方式及折扣建议 38 七、销售时机 39 1、选择最佳的入市时间 39 2、项目开盘前期所有工作准备到位，为开盘顺利开盘奠定坚实基础 39 八、销售控制 40 1、销售速度 40 2、销售控制的过程及监管 40 3、销售控制需要注意以下几点 40 第五部分：销售推广策略 41 一、销售整合推广策略 41 1、推广主题 41 2、推广策略 42 二、项目阶段性推广策略 45 1、第一阶段：接受登记咨询阶段 45 2、项目公开认筹阶段 46 3、项目公开发售阶段 46 4、项目攻坚阶段 47 5、项目扫尾阶段 47 6、营销工作安排 47 三、粤东（国际）鞋材市场销售方案说明 48 四、粤东（国际）鞋材市场活动推广说明 49 1、粤东（国际）鞋材市场重点工程揭碑仪式 49 2、粤东（国际）鞋材市场座谈研讨会——暨惠东鞋产业发展研讨会 50 3、粤东（国际）鞋材市场雕塑小品有奖征集活动 51 4、粤东（国际）鞋材市场销售、招商说明会 52 5、粤东（国际）鞋材市场商户进驻签约仪式 52 五、关于临时咨询中心及营销中心选址、面积等方面的说明 53 1、临时咨询中心的设置 53 2、营销中心的设置 54 3、关于先行展示广场及商铺样板房、部分实景效果图的位置说明 55 ——附件