广州房地产市场发展的态势及拓展对策.doc

广州房地产市场发展态势及拓展对策 近年广州楼市呈现平稳态势 广州市房地产市场从上世纪末以来就走上平稳发展的轨道，根本原因在于改革，特别是政府不失时机地推进住房货币化分配，加快市场基本制度的建立，使市场机制能适应经济和产业的发展而运作起来。主要表现在以下几方面： 1、通过改革确立了同市场经济相适应的投资供给主体和消费主体。 改革形成了多元化的投资主体。上世纪90年代以前，房地产的开发投资基本上是国有企业一统天下，内无激励机制，外无竞争压力，缺乏活力。随着改革的深化和房地产市场的放开，多种经济成份进入房地领域，使广州市的国有房地产企业的投资比重逐步降低，目前投资的增长主要来自于民间投资及外商投资的增长。2001年1-3季度，广州完成房地产投资开发214.94亿元，同比增长11.7%。其中股份制和私营经济完成投资107.45亿元，同比增长80.5%，占全市房地产投资总额的50%；同期国有企业完成投资28.86亿元，同比下降27.6%，仅占房地产投资总量的13.4% 。 1998年以来，广州市建委、统计局三次联合按企业的投资开发、销售等业绩评选出广州房地产综合实力30强企业。在30强中国有和集体企业逐次减少，从第一次占63%降到第3次的20%；而民营及其控股企业则逐次增大，从3.3%升至43%（详见下表）。 广州各经济成份企业进入30强的数目及比重 --------------------------------------------------------------------------- 合计 国有、集 民营及 外资 体及控股 私人控股 --------------------------------------------------------------------------- 1999-2000年房地产企业30强（个） 30 6 13 11 比重（%） 100 20 43 37 1998-1999年度房地产企业30强（个） 30 8 12 10 比重（%） 100 27 40 33 1995-1996年度房地产企业30强（个） 30 19 1 10 比重（%） 100 63 3.3 33 --------------------------------------------------------------------------- 总之，改革确立了房地产市场新的供需主体，投资供给主体和购买消费主体都具有了较强的激励机制和约束机构，为房地产市场走上稳定规范、有序运作打下了基础。 2、构建起合适广州实际的住房供应体系。 据有关资料，我国城市家庭收入状况，中等和中上收入的占28.62%，低收入和中下收入的占64.15%。可能是依据当前我国中低收入以下的家庭占多数，国家提出我国城市的住房供应体系以经济适用房为主。如前所述，广州的人均国内生产总值和人均可支配收入都处于全国大城市前列，不少家庭已可承受商品房售价。同时广州商品经济较发达，人们的商品经济观念较强。因此，广州市政府依据中央关于我国城镇住房制度改革决定的精神，从广州的实际出发，提出构建以普通商品房为主、经济适用房为辅、重视廉租房建设的多层次的住房供应体系。通过调查和测算确定各层次的比例。2000-2010年期间，广州市商品房、经济适用房、廉租房三者构成比例分两个阶段调控：前5年为7：2.75：0.25，后5年为9：0.9：0.1。 在广州的住房供应体系中，商品房从占少数增至占大部分。广州市根据本市实际尽可能提高住房的商品化程度，更多的让市场机制去调节市场，这有利于市场体系的建设，提高资源配置效率，也可大大减少以至避免市场二元结构在运转中产生的磨擦和干扰。近几年，广州房地产市场保持了平稳上升、发展的态势，就表明市场机制是有效的，当然也离不开政府的宏观调控和管理。 3、发挥了中等收入阶层在体制转换中的积极作用。 在住房制度从实物分配转变到货币化分配过程中，要兑现房改政策，各行政、事业、企业单位都争着抢搭最后一班车，让具备条件的职工买到房改房，不少单位到市场购买商品房，然后按房改政策以优惠价卖给个人。因而出现1998、1999年商品销售量大幅飚升的情况。广州市区这两年商品房销量分别增长39.2%、55.5%。当时有人担心，那