济南经四纬十二地块的投资可行性简要分析.docVIP

经四纬十二西北地块 ——投资可行性简要分析 2009年8月14日 一、济南市整体房地产分析 1、济南市概况 济南市作为中国东部沿海经济大省－山东省的省会，是全省政治、经济、文化中心，也是国家批准的副省级城市和沿海开放城市，经济实力雄厚，发展速度快，房地产市场具备了腾飞的先决条件。济南也是东北亚经济圈和环渤海地区的中心城市之一，是联系京津和沪杭的主要城市之一，在全国经济中的地位显著。济南的对外交通四通八达，道路网遍及全国，是国内交通枢纽城市之一。山东省的城镇体系战略将以济南、青岛为中心，以交通干线为轴线，形成东西部相互协作，共同发展的整体格局。在济南今后的发展中，与北京、上海的联系将持续加强，在跨省域的更大范围内发挥更加重要的区域中心城市的作用。据市建委对商品房供需情况的统计，2008年我市可售房源23507套，成交12135套，完成销售面积136.7万平方米，平均成交价5448元，平均每套总价61万元，总成交金额近75亿元。剩余房源11372套，剩余面积143.8万平方米，按套数算销售率为51.6%，按面积算销售率为48.7%。2008年济南公寓销售2645套，剩余3969套，销售率39.9%。商铺销售758套，剩余1482套，成交面积31310平方米，按销售面积计算销售率仅为8.6%。写字楼销售245套，剩余1488套，销售率18.19%据市建委对商品房供需情况的统计，2008年我市可售房源23507套，成交12135套，完成销售面积136.7万平方米，平均成交价5448元，平均每套总价61万元，总成交金额近75亿元。剩余房源11372套，剩余面积143.8万平方米，按套数算销售率为51.6%，按面积算销售率为48.7%。2008年济南公寓销售2645套，剩余3969套，销售率39.9%。商铺销售758套，剩余1482套，成交面积31310平方米，按销售面积计算销售率仅为8.6%。写字楼销售245套，剩余1488套，销售率18.19%刚性需求支撑市统计局发布的1-4月份我市经济运行情况显示，我市房地产投资和商品房销售同比均有增长，房地产市场呈现回暖迹象，其中住宅销售额增长38.3%。 数据显示，全市房地产市场 09年10月份即将召开的全运会，对整个城市的品质提升有直接的促进和推动作用，济南的城市建设有了飞速的提高，消费水平也水涨船高，这对济南房地产市场的促进是非常有利和明显的。 5、竞争与机会并存 随着鑫苑、保利、海信、海尔、绿城、中海等大开发商进入济南市场，给济南市场带来了前所未有的竞争压力。竞争是残酷的，但是只要产品优势明显、性价比高、定位准确，再激烈的竞争环境也会有一席之地。 济南交通位置处于枢纽地带，对经济文化等各方面的辐射力较强，因而城市的发展空间大这恰恰预示着房地产市场的潜力。从济南未来５年的规划来看，旧城改造对住宅的需求量就高万平方米，再加上自然购买，这个数字还要增大。5年内的实际需求量可能是4000万平方米左右新世界阳光花园项目规划建筑面积约58万平方米左右。东起纬十二路，西至北小辛庄西街，南起经七路，北至经六路延长线，占地23.87公项，规划建筑面积58万平方米，整体项目遵循大社区，小组团的规划布局，分东、西两区。新世界阳光花园整体规划南低北高，以“行列式”、“眼皮式”相结合的楼座排列手法，营造出环境各个楼座单元采用错落、降层等手法，便于居民观赏中心区绿地景色。新世界阳光花园目前在售户型面积一般在150平米左右。新世界阳光花园小高层两室均价6400、三室均价6000；多层仅剩复式，均价6500。项目位于经一路北侧纬六路至纬九路之间，占地面积30多亩，是经一路拓宽后实行“招拍挂”土地出让的第一个项目，该项目由两栋多层公寓和四栋19层商住楼组成，建筑面积近9万平方米，其中沿街商铺面积约1.2万平方米，住宅建筑面积有6.6万平方米，并配有近1万平米的大型地下停车场。 主力户型有单身公寓面积约45平方米，两室两厅的面积在73-90平方米之间，三室两厅面积在106-112平方米之间。 项目周边的社区配套齐全，能够满足各种各样的生活要求。 交通便捷，经拓宽改造的经一路和纬六路开通后，有多路公交 进展情况： 群盛华城在售商业面积45-150平米；准现房95-200平米经典美宅，40-50平米精装soho小公寓；路劲?御景城，项目位于纬十二路与堤口路交叉路口南行100米路西,总占地面积约20万㎡,总建筑面积约41万㎡,由22栋高层住宅组成，是香港路劲地产集团强势进入济南市场的第一个地产项目。7月19盛大开盘均价5900元/平米。济南阳光100国际新城占地面积1500亩，建筑面积200万平方米。是济南市区规模最大、配套最全、档次最高的房地产项目。地处济南西南市区，距经十路400米，距八一立交桥1000米，社区内刘长山