淮安今创花园项目提的案.pptVIP

淮安今创花园项目; 承蒙今创集团的认可，上海金贝房地产代理公司倍感荣幸能够为位于淮安市清河区东部，开发区北部的三块地块进行市场调查、项目分析以及产品定位，我们所做工作的顺序为：;第一部分 市场调查; -;二、淮安房地产市场概况;;-;三、区域重点个案分析 1、个案分布图 ;第三方面从市场竞争个案来看数据分析： 比佛利花园（四期）： 总建面：约0.85万方（四期）；现房；主力面积：182-226平方米（别墅）； 销售均价：4100元/平方米；销售率：80% 世袭领地： 总建面：约4万方；现房；主力面积：250平方米（双拼）主力总价：90万左右； 销售均价：3600元/平方米；销售率：85% 东方明珠花园： 总建面：约4万平方米；开盘日期：2005年4月主力面积：2室户，90平方米左右；3室户，135平方米左右；销售均价：2700元／平方米；销售率：40% 翠景美墅： 总建面：占地60亩，建筑面积2万平方米；开盘日期：2006年3月；容积率：小于0.6； 销售均价：独栋，5100元／平方米；双拼，4500元／平方米；联排：4100元／平方米 主力户型：独栋，360平方米；双拼，280平方米；联排，200平方米；预定率：45%。; 东方曼哈顿： 总建面：3万平方米左右；主力面积：135—147平方米；销售均价：2600元／平方米；销售率：35% 淮海第一城（一期）： 开盘时间:2005年11月；45%（一期第一组团）；销售均价：3400元/平方米（高层） ?财富广场： 开盘时间：2004年4月；销售率：45%；销售均价：3150元/平方米；物业形态：高层 淮海购物广场： 开盘时间：2004年4月；销售率：55%；物业形态：高层； 销售均价：3100元/平方米左右 温州花苑： 开盘时间：2005年12月；去化率：45%；销售均价：2500元/平方米；物业形态：多层 总结：从以上个案分析来看，目前是别墅项目销售率最好，多层次之，高层、小高层 销售压力最大。 ? ;-;-;-;-;-;淮海第一城 地理位置：位于淮海东路北侧 投资组合：华立地产、曙光建设 开发商：淮安市华立曙光置业有限公司 建筑设计：上海博地建筑设计咨询有限公司 物业形态：高层住宅、花园洋房、别墅、 办公楼、购物中心、宾馆等 工程进度：主体工程施工中 项目规模：总用地面积20万平方米（290亩） 总建筑面积：40万平方米（其中商业10万平方米） 建筑密度：40.53% 容积率：2.99 绿地率：32% 车位：1010个(南区)；其中地下停车位：940个； 地上停车位：70个 开盘时间:2005年11月26日 销售均价：3400元/平方米（高层） 车位售价：1800元/平方米 销售率：70%（一期第一组团）;-;-;-;第二部分 项目分析; 第二方面： 通过市调分析，在售的高层如东方明珠花园、东方曼哈 顿等产品销售较慢；在售的多层如东方丽景、洪福小区 的市场价格为2100—2200元/平方米，价值较低，但销售 周期较快；在售的别墅产品如比佛利、世袭领地、翠景 美墅等销售较好，且价值较高，但销售周期较长。综合 以上的信息分析和项目的先天条件，我们建议依托钵池 山公园1平方公里的自然景观条件，建议考虑先期开发 精品多层住宅（从建筑立面-景观环境-户型设计等方面 有前瞻性的考量，突出与同类产品的差异性，引领市 场，引导消费。） 第三方面： 项目地块平整，仅H01-1亩地块内部尚有部分待拆迁物 业，H01-2亩地块内部目前尚有大面积水域、植被。总体 来说项目地块方正，便于规划设计，而地块内部存留的 水域较大有利于项目内部景观营造。;;-; 项目SWOT分析 ;-; 劣势（weakness）分析 东面安居房影响 安居工程东方丽景花园对本项目H01-1号地块影响较大，怎样规避需要认真规划。 居住氛围不足 地块周边生活配套设施、市政配套设施基本没有，对于住宅项目的开发存在较大影响，因此必须从开发时间来适应区域小环境的先天不足。 ? ;-;-;第三部分 产品定位我们从经济评估和建筑形态来建议产品定位为：混合型组合产品（多层、小高层、高层、双拼别墅）; 经市场调研及土地、开发成本等综合分析，3块地块538亩整盘物业形态和开发序列建议如下：;;-;;经济效益分析;-;---; 区域消费--2005年淮安城镇居民人均可支配收入9115元，农民人均纯收入4000元，全市城镇居民人均住房建筑