湘江大道项目可行性的报告.docVIP

第一章 前言 一、报告编制目的 1、在对项目开发经营环境进行详细分析的基础上，结合项目所处的区位环境，对该地块的市场价值进行合理的评估。2、对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见，3、结合公司的状况和项目的特点，探索项目开发经营的可行。4、对项目进行投资分析和风险分析。5、对项目决策及其实施的优化提出建议。国家建设部及市颁布的与房地产相关法律与政策；现场和实地调研所得/）； 4、政府工作报告及统计局提供的统计数据。 三、项目概况 项目总用地面积132亩，位于书院路与白沙路（已规划）的交汇处，西临湘江风光带，可远望岳麓山和橘子洲头；东边与湖南第一师范隔街相望；北边为创远景园；南边为白沙路。以本项目所在地为中心，不出5分钟车程可达五一广场商业中心和东塘商业中心，尽享都市繁华与风景。 第二章 项目开发经营环境分析 一、宏观经济及房地产市场发展概况 1、我国宏观经济现状 2005年一季度国内生产总值31355亿元，同比增长9.5%，比去年同期低0.3个百分点。其中，第一产业增加值2287亿元，增长4.6%；第二产业增加值18366亿元，增长11.3%；第三产业增加值10702亿元，增长7.6%。国民经济继续保持了平稳较快增长的态势。固定资产投资较快增长。一季度，全社会固定资产投资10998亿元，同比增长22.8%，比去年同期回落20.2个百分点。其中，城镇固定资产投资9037亿元，增长25.3%；农村固定资产投资1962亿元，增长12.7%。城镇固定资产投资中，房地产开发投资2324亿元，增长26.7%。 总体上看，国家宏观调控实际上已经取得了成效，主要指标表现就是投资增长幅的下降以及物价的趋稳上。 2、房地产市场概况 1-5月份，全国房地产开发企业本年资金来源累计为7753亿元，同比增长25.5%。其中，国内贷款1531亿元，增长8.7%；企业自筹资金2586亿元，增长34.6%；定金及预收款2949亿元，增长24.7%；利用外资112亿元，增长41.7%。 1-5月份，全国完成土地开发面积6016万平方米，同比下降7.2%。 1-5月份，全国累计完成施工面积10.63亿平方米，同比增长18.8%。其中，住宅施工面积8.21亿平方米，增长18.3%；办公楼施工面积0.47亿平方米，增长15.8%；商业营业用房施工面积1.34亿平方米，增长21.2%。 5月末，全国商品房空置面积为10320万平方米，同比增长6.2%。其中，商品住宅空置面积为5933万平方米，下降0.4%。 1-5月份，全国累计完成房地产开发投资4644亿元，同比增长24.3%。其中，完成住宅投资3104亿元，增长21.8%。完成经济适用房投资145亿元，下降16.7％。 1-5月份，全国商品房平均销售价格同比上涨8.9%。其中，商品住宅平均销售价格上涨11.3%；商业营业用房的销售价格上涨4.1%；办公楼销售价格下降4.6%。 总体上看，2005年二季度全国35个大中城市房屋销售价格持续上涨，比去年同季上涨8%，比一季度上涨1.5%，同比和环比涨幅分别比一季度回落1.8和1.2个百分点。可见，受国家宏观调控影响，与去年同期相比，全国的房地产投资和消费都受到一定抑制，各项指标的增幅有所回落，呈稳步发展态势。 3、产业政策对房地产市场的影响 2005年，对中国房地产来说，是极其不平凡的一年，国家各项调控政策的出台无疑成为房产降温年。 3月16日18点40分，中国人民银行通过其官方网站，宣布调整商业银行住房信贷政策和下调金融机构超额准备金利率。将现行的住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平，实行下限管理；对房地产价格上涨过快城市或地区，个人住房贷款最低首付款比例可由现行的20%提高到30%。 央行调高房贷利率后，对利用信贷资金做短炒的投资者影响最大。这部分投资者，用少部分首付，套取银行二三十年的贷款，然后借助短期转手买卖，赚取“差价”。利率调高后，此类炒房人有的由租转为售，有的准备提前还贷。 5月26日，央行发布今年第一季度货币政策执行报告，报告中称，今年一季度，随着各项宏观调控措施的进一步落实，房地产信贷和开发投资增速明显回落，但一些地区存在着房地产业投资规模过大，供应结构不合理，商品住房价格上涨偏快等问题。 3月27日，国务院办公厅下发了《关于切实稳定住房价格的通知》（国办发电[2005]8号），就加强和改善房地产市场宏观调控，解决市场运行中的突出矛盾，特别是房价上涨过快问题，提出了八项措施。建设部及房地产市场宏观调控部际联席会议成员单位，坚决贯彻国务院部署，密切配合，积极研究落实国办电报的措施。?　　建设部会同有关部委对稳定房价问题进行了认真研究，提出：当前和今后一段时间，调控房地产市场，要突出稳定房价这个重点，采取积极稳妥措施，加强供应与需