苏州市博汇国际中心的写字楼市场定位分析.pptVIP

Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.;;『项目分析』;园区现有主要OFFICE分布图;『项目客源分析』 如何锁定本项目之目标客源，首先解决以下三个问题： 哪些人（企业）来租？ 这些人（企业）能承受什么样的价格？ 这些人（企业）需要什么样的服务？;哪些人（企业）来租？ 纵观园区写字楼的出租情况及入住企业客户的标准，主要有以下四种类型： 已成功的企业或个人 高科技产业公司 有海外关系的外贸企业 服务性企业;?从实际情况看，本项目的目标客户也主要包含了上述提到的四大类型。这就解决了哪些人（企业）来租的问题。 高科技企业 软件开发企业 集成电路设计企业 留学生创业企业 高新技术企业 国际知名（如世界500强）高科技企业的研发中心 网络公司 … … ?这类企业对写字楼的智能化和软、硬件环境要求都比较高，只要价格合适，科技园是他们的首选，这类企业也是本项目的第一目标客户。;成功型企业 房地产开发公司 证券公司 外资银行驻苏办事处 保险公司 跨国公司驻苏办事处 大型外贸公司 … …;专业型公司 广告设计公司 品牌代理机构 建筑规划设计公司 装饰设计公司 房地产代理机构 小型外贸公司 物流公司 旅行社 … … ?这类企业在自己从事行业里有比较高的知名度，其办公场所也是从小到大、从低档到高档，他们对价格比较敏感，在租写字楼时是经过细致的比较才决定的，讲究一个“性价比”。这类客户在本项目的目标客户里将占很大的比重。 ?面积要求：100－300平方米;服务型公司 票务代理公司 代办注册企业的公司 快递公司 … … ?这类企业租住这里的目的主要是为了本大楼里的客户服务，所以其要求的面积比较小，价格是他们的最大抗性。 ?面积要求：100平方米左右 ;这些人（企业）能承受什么样的价格？ ?分析上述我们提到的目标客户，我们发现只有一类客户对价格不会很看重，其余三类对价格都敏感，这也是正常现象，价格永远是市场的标杆。 ?从项目目标客户心态分析和项目的实际情况出发，为了使本项目在短期内有比较满意的出租率，项目的出租均价应定在65—75元/平方米（含基本物业费用）的范围内比较合理。 ;这些人（企业）需要什么样的服务？ 配套设施 餐厅（快餐、简餐、商务套餐，提供早、午、晚餐） 异国风味餐馆（韩国料理、日本料理等） 休闲咖啡厅、茶座（满足工作之余的放松） 超市（满足生活需要，提供日常之需） 体育休闲设施（羽毛球、乒乓球、健身房、网球场等） 医疗室、诊所 商务中心（文档操作、会议室租赁、票务代理、邮政速递、汽车租赁等） 会议室（大型、小型、视频会议室等） 报告厅 展览厅（新研发产品展览） 免费班车（市区定点、定时接送） 银行 … …;大楼智能化和安保系统上的要求也同样比较高。 在软件服务上，大楼的一站式服务等内容也是目标客户的比较之一。 ?从科技园提供的配套设施和服务看，目标客户期望有的内容本项目基本能全部满足，而且还能提供电子图书馆和高级公寓。因此，在硬件设施和服务上，本项目的优势就比较明显。;针对上述的价格，再通过市场比较，确定一个比较合理的价格。; 经各比较对象的市场价格经比较系数调整后得出： 比较对象A 加城大厦 66 ÷ 1.042 = 63 比较对象B 世纪金融大厦 89 ÷ 1.121 = 79 比较对象C 星海大厦 55 ÷ 0.98 = 56 即在考虑产品差异性的基础上，参照市场价格背景，本案的合理价格范围应在56-79元/平方米·月，最终实现出租均价为60元/平方米·月左右。 该价格与目标客户期望的价格比较一致。;『面积建议』 从客源分析我们就可以得出本项目的面积划分范围，现建议如下：;面积分隔按行业所需要的面积分区分层。 为了缓解上下班高峰期电梯的压力，建议面积由下而上逐渐减小，除顶层等特殊楼层。 同时由于楼层越高出租价格越大，这样的面积分布也有利于项目的出租。;『市场定位』 综合市场情况，从项目的自身特性出发，并得到成熟的产品规划支撑，因而本项目的市场定位已经形成。 珍贵、稀有的地段优势 苏州智能化设施最好的OFFICE 苏州配套设施最完善的OFFICE 苏州性价比最高的OFFICE;珍贵、稀有的地段优势 位于机场路，园区南部，交通方便，区位优势明显。 苏州智能化设施最好的OFFICE 三家网络公司提供的网络支持服务是苏州写字楼中绝无仅有的。 苏州配套设施最完善的OFFI