深圳新政2016104案例.pptx

一、10.4新政解读及相关影响;新政; ;2015年底，新增购房贷款余额放量式增长，2016年1-8月的金融数据显示，65%的贷款是购房贷款，投资性需求助推了购房贷款的需求，结合房地产量价规律来看，目前一二线城市已经进入了风险阶段。;经济下行; ;背景小结; ;深圳10.4新政;优化土地出让模式;新9070政策;认房认贷，3改5;规范价格;查处违规; ;解读： 配合新政，后续又出台了关于差别化住房信贷政策的实施细则，除了更明确化贷款限制外， 此项规定在10.4之前以在银行查征信、已网签以及出具相关认购协 议书/银行转账支付凭证等，均 可按10.4之前的政策评定贷款 资格。限贷相对于限购给予了 更切实可行的放宽，较多开 发商在蓄客期/开盘前就有引导 客户查银行征信，在政策出台 前，听闻相关风声的开发商也 紧急组织了集体查征信的动作。; ; ;弊： 此次新政影响较广，市场可能整体降温，成交量大幅下降； 此次出台的新政可能会造成深圳楼市出现观望氛围，购房者观望心理越来越浓。 利： 此次调控彻底、全面、坚决的解决了从供给到需求、一级到三级市场的漏洞，对离婚买房、养房票投机、高端住宅拉高均价等问题都给出了沉重的打击； 有效抑制二套住房的购置。对房价有一定的调控作用，引导市场发展； 执行细则上略有防宽限制，对于限购限贷资格有一定缓冲期； 深圳开发商多为品牌开发商且发展体制较为成熟，大规模的降价可能性不大，会以推迟入市或促销来应对调控，开发商会先观望等待市场消化进程。目前来看，整个市场会表现供应量和成交量会减少，市场价格平稳会略有下降，对于满足购房政策门槛且有需求的群体，是最佳购房时机；; ; ; ; ;蓄客阶段与开盘认购阶段限制颇多，严禁提前蓄客，未取得预售证的项目不得展示样板房，样板房不得改造展示赠送部分等条例，给予售楼处现场极大的调整管控； 现场价格公示方面，全部公布备案房源，严格执行一房一价，不得有现场折扣不得超备案价问题等是稽查的重点，对开发商影响较大；展示中，不得出现规划中配套及夸大事实的营销说法，较为严苛； 广告宣传方面，相关部门的稽查，各大开发商纷纷自查，撤出敏感词汇的展示物料，推广广告也收到极大的限制； 此次稽查售楼处现场，力度之大，波及面之广为历史所罕见，影响较大。;影响;市场影响;区域;区域; ; ; ;山语海于10月9日在蛇口希尔顿酒店开盘，17:30点开始签到，19点开始摇号，开盘当天签到约570批，到场约1100人；推售79㎡-238㎡二到五房共550套，截止到当晚11点40分，根据现场销控公示：去化339套，去化率约62%，整体价格区间约4.4-9万/㎡， 备案价区间：4.8－9.8万/平。; ;一手房市场：关内及关外各项目受到新政影响较大，上门量及认筹/成交量均有不同程度的下滑现象，关内区域各项目较关外区域下滑幅度更为明显，受到新政限购限贷影响较大，上门量及认筹/成交量显著下降，大部分下滑50%左右； 新开盘项目：蛇口片区项目山语海以超低价入市，吸引投资客，去化率62%??价格4.4万/平起； 二手房市场：新政后放盘价跌幅达10－22%，波及面较广；经业内三级市场经理访谈，新政后看房客明显下滑，部分投资性业主选择降价约5%—20%急抛。拥有1-2套房业主则暂停放盘； 开发商应对：新政后，各大开发商陆续受国土局、稽查局等相关部门抽查，大部分停止营销动作自查，部分项目封盘处理；;;附件：全国各大城市楼市调控政策细节;城市; 城市;全国政策