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2008/08/25 房地产 行业研究 跟踪报告 飞雪迎春到，已是悬崖百丈冰犹有花枝俏 ——三季度策略报告 行业评级 增持 /维持评级 我们试图从需求变动的因素，探讨当前房地产调整将持续的时间和深度。 从各地楼盘销售数据可看出：首次置业需求相对稳定，但改善性需求明显 受到二套房贷政策的抑制。投资性需求萎缩，投机性需求基本消失。基于 相关研究 婴儿潮所推动的购房高峰未过，城市移民潮的驱动力未衰减，我们认为当 前市场交易量的萎缩，更多的是由于政策的抑制而出现的暂时波动，而非 长期趋势性的变化。能否演化为“橄榄型”社会，将决定房地产行业是否 能有一个更加光明的未来。 美国房地产市场问题，实质是过度借贷堆积出的金融泡沫。长期的低利率 以及房贷机构受商业利益的驱动，滥发贷款，导致住宅成为投资品，而住 宅市场成为美国家庭的“提款机”，是美国房地产市场周期性下行的元凶。 我国房地产问题的性质显然与美国并不相同。我们认为我国当前房地产市 场更类似于日本第一次升值后，遭遇石油危机时期的表现。 降价潮的出现已打破在我国持续多年的房价持续上涨预期以及房价上涨的 正反馈机制。市场浓厚的观望的心态，迫使开发商不得不进一步降价来缓 解资金压力，推动了房价向下的正反馈机制正在形成。我们认为政府对经 济下降的容忍度，将决定房价向下的正反馈机制何时被打破。迫于通胀的 压力预期政府短期内尚不会对房地产施以援手。不过在价格机制的引导下 和信贷紧缩的制约下，开发商减少开工，会使供给与需求重新平衡，也将 打破房价向下的正反馈机制。但开工的下降将意味着企业可能增速的下降。 我们积极看待当前的调整，认为机遇与挑战并存，危机与转机同在。维持 在二季度策略报告所提出的：当前市场的调整，将加大企业的资金压力并 加速企业分化的观点。看重企业把握周期节奏的能力，并看好核心区的商 务地产。根据资金和土地储备的情况，我们将企业分为四个象限。首选处 于第一象限的企业：由于资金充裕并且土地储备较多，这类企业不但生存， 而且将发展并扩张。 最近 52 周行业指数表现 分 析 师 30% 鱼晋华 20% 上证综指 (0755) 8249 2232 10%