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指标房转让法律风险 一、概述（一）概念指标房，不是一个法律术语，是在实践中对某一类房屋的俗称。通常是指低于普通房价,但高于建安价（指房屋及其配套设施的建造、改建、安装等过程中，由原材料、人工、机械等产生的成本）的房屋价格，通常是通过买房人排队获取号码，并获得指定房源以低价买房的方式。（二）指标房的种类1、单位集资房《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》国发〔2007〕24号第十二条：“单位集资合作建房纳入当地经济适用住房供应计划，其建设标准、供应对象、产权关系等均按照经济适用住房的有关规定执行。”《经济适用住房管理办法》第三十四条规定“距离城区较远的独立工矿企业和住房困难户较多的企业，在符合土地利用总体规划、城市规划、住房建设规划的前提下，经市、县人民政府批准，可以利用单位自用土地进行集资合作建房。”单位集资房的对象通常仅限于单位内部职工，不能对外销售，参加人员按综合成本出资，不允许有利润，与面向社会销售的商品房相比，价格比较便宜。2、经济适用房《经济适用住房管理办法》第二条规定“本办法所称经济适用住房，是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。”经济适用房，是指根据国家经济适用住房建设计划安排建设的住宅。由国家统一下达计划，用地一般实行行政划拨的方式，免收土地出让金，对各种经批准的收费实行减半征收，出售价格实行政府指导价，按保本微利的原则确定，是具有社会保障性质的商品住宅。3、团购房团购房是指一定数量的置业者自发组团或者在团购组织的安排下，由选出的代表与开发商协商，以低于散户市场成交价格签订有诸多附加条款的《合同》的消费过程。目前，团购大致有两种形式：一种是置业者自发组团；另一种是单位组织职工组团。二、指标房转让常见情形（一）集资房指标转让1、单位与开发商合作建设的集资房单位在进行集资建房时，与开发商合作，办理建设用地有偿使用手续，所出售的“集资房”实质上属于商品房。因此，虽然此类“集资房”在销售时员工可优先购买并在价格上享受一定的优惠，但这并不改变该住房的商品房性质。该类住房的指标转让实际上是权利义务的概括性转让，是集资建房资格转让，并非房屋所有权转让，转让行为不违反法律的强制性规定，没有损害其他人的利益的，转让行为有效。集资建房中集资的对象范围是由单位确定的，带有福利性，单位通过分房将职工基于其工龄、职称以及各方面的条件所确定的房价及其相关附属因素确定各职工名下，所以在分房方案确定后，各职工所享有的权利已经是确定下来，是一种民事的可期待物权。因为是一种民事权利，所以职工依法可以进行转让。而且诚实信用是民法的基本原则，双方当事人根据意思自治的原则，在平等自愿的情况下达成了购房资格转让协议，就应全面履行自己的合同义务，承担自己应承担的风险。2、纯粹的集资房《经济适用房住房管理办法》第三十五条规定“单位集资合作建房是经济适用住房的组成部分，其建设标准、优惠政策、供应对象、产权关系等均按照经济适用住房的有关规定严格执行。”集资房建设单位的土地使用权大多是通过无偿划拨取得，并未计入房价，单位职工购买这种廉价住房属于员工福利，且无完全产权。集资房属于经适房的范畴，按照经适房的相关规定执行，其购买对象及条件都具有严格的限制，如受让方不具备相应的条件，该行为因违反法律、行政法规的强制性规定，其转让行为是无效的。如受让方具备受让条件，其转让行为应当认定为为有效。所以，受让方须留意，在受让此类房屋时一定要查清受让房屋的性质以及自己是否具备受让的条件，避免因违反法律的强制性规定而导致转让行为的无效。集资房与普通商品房有一定的差别，不要贪图便宜而忽视潜在的风险。（二）经济适用房指标转让经济适用房是为了建立适应社会主义市场经济体制和我国国情的住房供应体系，加快住房建设，促使住宅业成为新的经济增长点，不断满足中低收入家庭日益增长的住房需求。经济适用住房的用地实行行政划拨的方式，享受政府的扶持政策，以微利价格向中低收入家庭出售。中低收入家庭购买新建的经济适用住房实行申请、审批制度。《经济适用住房管理办法》第二十四条规定“经济适用住房供应实行申请、审核、公示和轮候制度。”第三十条规定“购买经济适用住房不满５年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。”因此，对购买经适房的人群，购买人必须符合相关的条件。经适房配售后，5年内不得上市交易。确需转让的，由原购房人向市房地产行政管理部门申请回购，回购价格由市价格部门按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素确定。在限制转让的年限内将房屋转让，或将购房权私自转让给没有购房资格的人，以上行为违反国家关于购买经济适用住房的强制性规定，根据《合同法》第五十二条之规