第八章 房地产企业所得税政策讲座主讲人长沙税务干部学院刘慧平.ppt

房地产企业所得税政策讲座主讲人：长沙税务干部学院 刘慧平 新31号文出台背景 2001年 《国家税务总局关于外商投资房地产开发经营企业所得税管理问题的通知》（国税发[2001]142号） 2003年 《国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知》（国税发[2003]83号） 2006年 《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税 问题的通知》（国税发[2006]31号）（旧31号文） 2009年 《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发〔2009〕31号文）（新31号文） 新31号文框架 第一章 总则? （共4条） 本章主要规范了制定该办法的依据、适用范围、开发产品完工条件及核定征收的管理。 第二章 收入的税务处理? （共6条） 本章主要对收入确认原则、视同销售以及计税毛利率等进行规范。 第三章??成本费用扣除的税务处理（共14条） 本章主要对期间费用、计税成本等的税前扣除进行规范，同时明确了维修基金、配套设施、按揭保证金、境外销售佣金、利息支出等的税务处理。 ??? ??? ??? 新31号文框架 第四章?计税成本的核算? （共11条） 本章主要对计税成本的核算进行规范，首次提出计税成本对象的确认原则、核算程序以及成本分配方法，特别是对计税成本的6个成本项目内容的重新界定、预提费用的处理意义重大。 第五章?特定事项的税务处理??（共2条）??? 本章主要对投资方投入资金同开发商合作建房的处理进行规范。 一、征收方式 第四条? 企业出现《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条规定的情形，税务机关可对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收管理，并逐步规范，同时按《中华人民共和国税收征收管理法》等税收法律、行政法规的规定进行处理，但不得事先确定企业的所得税按核定征收方式进行征收、管理。 《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条的规定为：“ 纳税人有下列情形之一的，税务机关有权核定其应纳税额： (一)依照法律、行政法规的规定可以不设置账簿的；? (二)依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；(三)擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；? (四)虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以查账的；? (五)发生纳税义务，未按照规定的期限办理纳税申报，经税务机关责令限期申报，逾期仍不申报的；? (六)纳税人申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。?” 二、完工标准 第三条? 企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：（一） 开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。（二） 开发产品已开始投入使用。（三） 开发产品已取得了初始产权证明。 解读：　 1、完工条件（除土地外）：竣工、使用、产权孰早的原则。 （与原31号文相同） 2、各种开发产品的种类，包括土地、住宅、商业用房、其他建筑物、附着物、配套设施等。 3、土地开发的完工条件未明确。 注明： 1、施工单位提交《工程竣工报告》 2、监理单位提交《工程质量评估报告》 3、勘察设计单位提交《工程检查报告》 4、施工单位签署《工程质量保修书》 5、工程质量监督站出具《工程质量监督报告》 6、开发商形成《工程竣工验收报告》 另还有规划、消防、环保等部门 初始产权证明一般指〈大产权证明〉 投入使用文件\关于房地产开发企业开发产品完工条件确认问题的通知.doc 根据以上规定，只要符合产品完工的三个条件之一，不论会计上是否符合收入实现条件，是否计算出实际利润，计算所得税时就应该按照实际利润计算应纳税所得额。  三、收入总额的规定 第五条? 开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。 注意：这里所说的发票，包括企业开出的各种收据，只要以企业名义收款就要纳入收入 　 四、收入实现的条件 第六条：企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现。 从企业所得税的角度，不再存在“预收帐款”的概念，只要签订了《销售合同》、《预售合同》并收取款项，不管产品是否完工，全部确认为收入。 因此，按照新政策规定，房地产企业“所得税收入”是不同于“会计收入”的。 五、视同