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1 房地产企业培训资料 主 讲 人：曾德生 主办单位：四川卓越税务所事务所有限公司 联系电话：028第二部分 土地增值税清算审核重点 （一）清算单位 谢 谢 凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的10％以内计算扣除。 上述计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定。 2、《财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字【1995】48号） 八、关于扣除项目金额中的利息支出如何计算问题 （一）利息的上浮幅度按国家的有关规定执行，超过上浮幅度的部分不允许扣除； （二）对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。 3、国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知（国税发【2009】91号） 第二十七条 审核利息支出时应当重点关注： （一）是否将利息支出从房地产开发成本中调整至开发费用。 （二）分期开发项目或者同时开发多个项目的，其取得的一般性贷款的利息支出。是否按照项目合理分摊。 （三）利用闲置专项借款对外投资取得收益，期收益是否冲减利息支出。 4、省财政厅 省地方税务局关于印发《四川省关于贯彻中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则的补充规定》的通知（川财税【2010】12号） 一、关于房地产开发费用的具体扣除比例 （一）凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本金额之和的10%计算扣除”。 （二）财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，单最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的4%计算扣除。 （二）审核要点 利息支出的审核 企业开发项目的利息支出不能够提供金融机构证明的，审核其利息支出是否按税收规定的比例计算扣除。 开发项目的利息支出能够提供金融机构证明的，应按下列方法进行审核： （1）是否将利息支出从房地产开发成本中调整至开发费用。 （2）分期开发项目或者同事开发多个项目的，其取得的一般性贷款的利息支出，是否按照项目合理分摊（如按各期投资额占总投资额的比例等方法）。 （3）利用闲置专项借款对外投资取得收益，期收益是否冲减利息支出。 （4）审核各项借款合同，判断其相应条款是否符合有关规定。 （5）审核利息费用是否超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额，是否取得合法票据。 （三）问题辨析 1、关于企业间拆借资金利息费用和集团统借统还资金利息费用的列支问题 对于房地产开发企业向别的企业拆借资金而支付的利息费用不得作为开发费用据实进行扣除。对部分房地产开发企业通过自己的集团公司采用统借统还（包括集团公司为该项目向银行进行专项贷款）方式向银行贷款产生的利息费用，即使集团公司为加收任何额外费用，由于没有金融机构证明，因此也不得据实扣除，应按川财税【2010】12号第一条规定执行。 2、关于未发生利息支出的扣除问题 按川财税【2010】12号第一条规定执行，即凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%计算扣除。向个人借款利息支出比照此规定进行审核处理。 第三部分 问题解答、重要提示 1、房地产开发企业用自己的开发房屋作售楼部的，其售楼部要征房产税。 2、无租使用房按房产余值交房产税，可由使用人代缴。 3、出典房产按余值由承典人缴房产税，融资租赁房产由承租人按房产余值缴房产税。 4、单独建造的地下建筑用地要征城镇土地使用税，取得地下使用权证的按权证面积征；未取得取证或无标明面积的按垂直投影面积征；目前暂减按50%优惠，对属配套的地下建筑不征。 5、承受破产企业土地、房产权属以抵偿债务的，免征契税（财税【2008】175号），对非债权人承受破产企业并妥善安置原企业职工30%以上，减半征；签订服务合同3年以上的，也免征契税。 6、对地下车库（位）采取长（短）租，签订使用年限的，不计缴土地增值税（产权未发生转移）同时车库成本在增值税时也不以扣除。 7、“拆迁还房”其还房作拆迁补偿费入土地成本，安置还房视同销售，按公允价值或同类同期市场价格确认收入，按同类同期成本视同销售成本，并按公允价或同类同期价入土地成本。 8、关于预售收入、计列广告宣传费、招待费问题，根据国税发【2009】31号第6条规定，签订了销售或预售合同时应确认收入实现，将预售收入作为“其它视同销售收入”填到“收入