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第9章 城市房地产管理;重点问题;第9章 城市规划管理;9.1 城市土地权利制度;;;;;;;;3、城市土地有偿使用的形式;;;9.2 城市土地市场管理;;;2、城市土地使用权划拨
城市土地使用权划拨是指在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后,政府将经批准的土地交付使用者的行为。法律规定,建设单位使用国有土地,应当以出让等有偿使用方式取得。划拨的土地使用权,一般不得转让、出租或抵押。
下列建设用地,经县级以上人民政府依法批准,可以以划拨方式取得:
(1)国家机关用地和军事用地;
(2)城市基础设施用地和公益事业用地;
(3)国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地;
(4)法律、行政法规规定的其他用地
;;;2、城市土地使用权的出让方法;3、城市土地使用权的收回
《土地管理法》规定,有下列情形之一的,城市政府可以收回国有土地使用权:
为公共利益需要使用土地的;
为实施城市规划进行旧城区改建,需要调整使用土地的;
土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满,土地使用者未申请续期或者申请续期未获批准的;
因单位撤销、迁移等原因,停止使用原划拨的国有土地的;
公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的。
;9.2.5 城市土地的市场交易
1、城市土地市场的结构;;;;9.3 城市房地产市场管理;;9.3.2 城市住房的供给与需求
1、城市住房的需求
住房需求是指具有购买住房意愿和支付能力的需要。
城市住房需求受制于:;2、城市住房的供给
城市住房供给是指一定时期内城市可供居住使用的住房总量,包括住房存量与住房流量。
城市住房的供给方式有:;3、城市住房的消费;9.3.3 城市住房制度改革
1、城市住房制度改革历程;2、城市住房供给的制度安排
(1)商品住房
简称商品房,是指经政府有关部门批准,通过有偿方式取得国有土地使用权,由房地产企业开发的,建成后用于市场出售出租的房屋。主要以以高收入群体为供给对象。
特征:
商品房的建设和交易通常须经政府审批。
建设用地实行有偿出让,并由具有资格的房地产开发商开发建设。
商品房可在市场上自由交易。
商品房开发具有较高利润率。
;(2)经济适用住房
简称经济适用房,是指政府提供政策优惠,由政府组织开发商或集资建房单位建造,以微利向城镇中低收入家庭出售的政策性住房。经济适用房是国家为解决中低收入人群住房问题所作出的政策性安排。
特征:
建设用地以划拨方式供应。
开发建设遵循政府协调、市场化运作的原则。
定价以保本微利为原则。
经济适用房具有经济性和适用性特点。单套建筑面积控制在60m2左右。
经济适用房供应实行申请、审核、公示和轮候制度。
;(3)公共租赁住房
简称公租房,是城市政府为解决中等偏下收入家庭和个人的住房问题而提供的政策性租赁房。公租房的产权不归个人所有,而是由政府或公共机构所有,以低于市场价格向承租者出租。公租房以城市中等偏下收入家庭为承租对象。
特征:
政府规划、交通便利。
户型较小、配套完善。公租房的户型普遍在60平方米以下 。
租金较低、转租受限。
租售并举、政府回购。
;;;2、城市住房交易管理
城市住房交易,包括房产转让、房产抵押和房屋租赁。
(1)城市住房交易的制度安排
房屋所有权和土地使用权同时交易。
房产价格评估制度。
房产成交价格申报制度
房产交易登记制度。
(2)城市房产的转让
城市房产转让是指房产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房产转移给他人的行为。
;;9.4 城市住房保障制度;9.4.2 国外城市住房保障制度
1、美国的住房保障制度
美国城市住房的商品化、私有化程度很高,住房保障的基本定位是帮助低收入居民解决住房问题。自20世纪30年代以来,国会先后通过了《住房法》、《国民住房法》、《住房和城市发展法》等法案,对低收入群体的住房保障作出了具体规定。
美国住房保障制度可以概括为:
发展商业性的房屋抵押贷款保险
为中低收入家庭购房提供低息贷款
对低收入家庭提供住房补贴
向低收入家庭提供低租金公共住宅
;;;4、新加坡的公共住房制度
新加坡公共住房制度具有以下特色:
制定住房建设长远规划
实行住房公积金制度
实行公共住房出售政策
分级提供住房补贴
;;;;;2、城市住房保障存在的问题
(1)经济适用房制度存在的问题
中国自1998年开始实行经济适用房政策。
然而,经济适用房政策在执行中存在很多问题:
购买对象界定不明确。这是经济适用房政策在执行中遇到的最大问题。
投资不重不足,供求矛盾尖锐。
开发和销售环节存在腐败和不公问题。
;;;3、城市住房保障改革的基本思路;;关键术语;复习思考题;Thanks
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