土地增值税讲座的.ppt

土地增值税清算 政策讲座 ;第一章土地增值税的起源和现实意义;约翰?穆勒 John Stuart Mill 英国经济学家 （1806-1873）;土地增值税起源： 1898年德国殖民者强占我国胶州湾;孙中山先生;1930年--1943年，国民政府《土地法》，征收土地增值税。 1944年--国民党逃台，修订了土地增值税部分内容。 至今，台湾地区的土地增值税是其税制中的重要税种。 1994年，我国颁布《中华人民共和国土地增值税暂行条例》，开始征收土地增值税;目前，开征土地增值税的国家和地区;房价飞涨，土地增值税有重要的现实意义： 一、打击房地产投机 二、维护房地产经济秩序 三、增加财政收入;目前加强土地增值税征收管理的重要意义： 建设部等八部门开展房地产市场秩序专项整治 国家税务总局要对清算情况进行执法检查 财产与行为税司陈杰司长：给税务人员免责 税务机关：增收手段之一 国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知国发〔2010〕10号（新国十条） 总局53号文件：税务部门要严格按照税法和有关政策规定，认真做好土地增值税的征收管理工作，对定价过高、涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查。;第二章 现行土地增值税税制要素;第一节：纳税义务人和征税范围 请思考： A企业清产核资，其房产评估增值入账，是否缴纳土地增值税？ B企业转让一块集体土地使用权，是否缴纳土地增值税？ C个人向无亲属关系的第三方直接赠与国有土地上有房产证的车库，是否缴纳土地增值税？;《土地增值税暂行条例》第二条规定：转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(简称转让房地产)并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人，应当依照本条例缴纳土地增值税。 《土地增值税暂行条例实施细则》第六条规定：条例第二条所称的单位，是指各类企业单位、事业单位、国家机关和社会团体及其他组织。条例第二条所称个人，包括个体经营者。;不论法人、自然人，不论经济性质、不论内资、外资，中国公民和外籍个人，也不论部门，只要发生了应税行为都应该缴纳土地增值税。 ;商品房;土地增值税征税必须同时满足2个法律关系内容： 一、有经济利益转移（货币收入、实物收入或其他收入）； 二、国有土地使用权或者房屋权属发生转移；;问题一：转让集体土地使用权征税吗？;问题二：地下建筑征税吗？; 《土地增值税细则》规定： 条例第二条所称的附着物，是指附着于土地上的不能移动，一经移动即遭损坏的物品。;问题四：继承房地产征税吗？;问题五：赠与房地产征税吗？;A企业清产核资，其房产评估增值入账，是否缴纳土地增值税？ B企业转让一块集体土地使用权，是否缴纳土地增值税？ C个人向无亲属关系的第三方直接赠与国有土地上有房产证的车库，是否缴纳土地增值税？;第二节 纳税义务发生时间;四级超率累进税率 计算土地增值税税额，可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数 的简便方法计算，具体公式如下： (一)增值额未超过扣除项目金额50%的： 土地增税税额=增值额×30% (二)增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的： 土地增值税税额=增值额×40%-扣除项目金额×5% (三)增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的： 土地增值税税额=增值额×50%-扣除项目金额×15% (四)增值额超过200%的： 土地增值税税额=增值额×60%-扣除项目金额×35% 公式中的5%、15%、35%为速算扣除系数。 ;下列情形是否预征土地增值税？ 职工福利 奖励 对外投资 分配给股东或投资人 抵偿债务 换取非货币性资产 回迁房 ;第四节 土地增值税纳税地点 房地产的坐落地;第三章 土地增值税清算 基本政策详述;;清算主体;（三）非房地产企业开发房地产： ;清算鉴证主体;关于税务中介鉴证 费用支付问题—中介机构的立场 税务机关对报告的审核 管理问题 中介机构怎么干活;清算审核主体;1.纳税人主动清算： 全部…………..…..ALL 半截子……….....HALF 卖地………….…LAND ;2.税务机关要求纳税人清算： 85% 三年 注销 其他 ;税额=增值额╳税率 增值额=收入-扣除项目 ;第二节 收入;新会计准则： 销售商品收入同时满足下列条件的，才能予以确认： 企业己将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方； 企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对己售出的商品实施有效控制； 收入的金额能够可靠计量； 相关经济利益很可能流入企业； 相关的、己发生的或将发生的成本能够可靠计量。; 清算审核时，如何查证收入？;审核收入的要求： 总收入、单价、时间、地址、期数（或组团）、买方名称、面积、金额、房屋性质逐张录入计算机清算底稿。 使用EXCEL中的筛选功能，使审核更有效率！;Evaluation onl