突破房地产程管理瓶颈,现代工程管理体系的破解之道.doc

突破房地产工程管理瓶颈，现代工程管理体系的破解之道 房地产工程管理容易出现的问题 1、?工程质量问题引起业主的投诉及索赔 2、工程质量问题引起业主的投诉及索赔 3、?工程进度滞后引起的延期开盘及交付 4、?工程成本突破引起的项目经营利润下降 5、?工程招标合约不严谨造成管理难度加大 （一?）质量、进度、成本失衡造成管理混乱 1、?正确看待质量、进度、成本之间的平衡关系 2、?合理的施工技术间歇必须考虑 3、?桩基：成桩后28天达到龄期，开始试桩 4、?砼：混凝土浇捣后强度达到1.2N/mm2后才能上人 5、?加气块砌筑：1天砌筑高度不得超过1.5米， 2天砌完，7天后顶砖，15天后（含顶砖时间）才能开始粉刷 6、?合理的施工技术间歇必须考虑 7、?分层粉刷：分层粉刷，每层间隔5天 ??? 防水：表干时间（聚氨酯8h，JS涂膜4h）和实干时间（聚氨酯24h，JS涂膜8h） 8、地坪：养护7天后才能上人 （二）?与外部资源的角色定位、分工不清 ?? ?房地产企业工程管理的主要任务是什么？ ??? 组织？监督？协调？ ? 房地产企业对工程管理的要求 一、房地产行业业务经营模式的演变及背景 二、新形势下房地产企业对工程质量的要求 三、新形势下房地产企业对工程进度的要求 四、新形势下房地产企业对工程成本的要求 ? 新形势下企业对工程质量的要求 （一?）传统意义上工程质量标准的定义： 1、?强调按图施工，符合施工质量验收标准 2、?强调工序、工艺质量控制的实体质量效果 3、强调施工方案、技术措施、施工工法的管理 ? （二）?传统意义上工程质量标准的误区： 1、?我国的施工质量验收标准有缺陷吗？ 2、 设计图纸能够符合客户需求吗？ 3、?符合现行设计规范要求的图纸有缺陷吗？ ? （三）?传统意义上工程质量管控的重点 1、?人：质量意识、质量管理能力、技术技能 2、 料：材料采购、材料验收、材料管理 3、?法：技术方案、工艺流程、组织措施、检测手段、施工组织设计 4、?机：合理选配、使用维护 ??? 环：外部环境、气候环境、工序环境 5、?厨房布置不当，影响洗、切、炒的流线 6、?地漏的返味 7、?空调室外机的噪音 8、?外保温的冷桥与结露 9、?私家花园内的井盖 10、?玄关设置过小 11、?小尺度卫生间布置不当 12、?户与户之间的对视干扰 13、?厨房烟道的串味 14、?小区入口的人、车分流 15、?户内的隔音 16、?地漏的防水节点处理 ? （四?）新形势下工程质量标准的定义 1、?以客户质量标准作为施工质量的验收标准 ? （五）?新形势下工程质量管控的重点 1、?从传统的工序、工艺质量检验转为向为产品定位、设计研发和建造的全过程质量控制 2、?工程质量的管理手段从常用的事后检验转变为事前控制（预防）、事中控制（过程检查）和零缺陷质量控制（分户验收） 3、?质量分析和质量策划成为工程质量保证体系的重点 4、?从传统的内部质量目标管理转变为向工程质量供方内部延伸，输出质量管理标准和质量管理体系要求，形成管理、生产、供应一体化保障的质量保证体系。工程质量虽然是在甲方的管理下形成，但毕竟是通过工程供方实现的。如果不能有效的输出甲方的质量管理标准和体系，取得供方的认可完全依靠甲方的处罚和供方自身的管理，都是很难达到质量目标的。 5、?从传统的经验管理转变为规范检验行为和检验标准的制度化、体系化建设。通过专业积累和经验总结，形成适合企业需求的质量控制标准。 6、?从传统的工程质量静态管理转变为向工程质量动态管理逐步演变。通过设计完善的动态管理工具，辅以先进的信息设备，可以实现对施工部位、施工班组的动态跟踪。 7、?施工组织设计 8、?专项施工方案 9、?劳动力保证 10、?材料保证 11、?机械设备保证 ? （六）?传统意义上工程进度控制的定义： 1、?强调施工工序、工艺进度控制的施工进度管理 2、?强调总、分包、分项工程协作、专业工序穿插的施工组织管理 3、?从传统的施工工艺进度控制转为经营进度控制，施工进度管理是经营进度控制的组成部分及实现保障环节 ? （七）?新形势下工程进度管控的重点 1、?依据经营目标计划分解的项目开发计划成为工程进度管控的依据 2、?一系列保障性资源计划的管控成为项目工程进度管控的重点 3、?设计深度、设计质量的过程控制，可以有效地避免因图纸问题造成工程的调整及返工 4、?总承包单位的生产组织能力和配合意识，成为制约工程进度管理的关键。 5、?甲供材、甲分包单位与总承包单位的配合、协调往往成为制约项目工程进度的瓶颈 6、?大小市政、设备配套用房土建专业的提前插入及配合，可以保障交付的能源开通 ? （八）?工程质量成本的管控重点： 1、?以预防为主的质量成本管理，把钱花在避免质量故障的出现，而不是解决不合格项造成的后果