土储中心投资收益权尽职调查素材.doc

“贞观一期结构化土地收益权投资集合资金信托计划” 尽职调查报告 陕西省国际信托股份有限公司 二零一一年四月 目 录 第一部分 信托方案 3 一、信托方案概要 3 二、交易结构及流程 5 第二部分 信托计划交易对手情况分析 7 一、交易对手基本情况介绍 7 二、交易对手的财务状况分析 12 三、交易对手的资信状况 14 四、交易对手的经营持续性分析 15 第三部分 西安市房地产发展状况 16 一、西安市土地市场状况 16 二、西安市房地产市场状况 17 三、西安市近年土地出让情况 18 四、西安市发展规划 20 五、西安市2011年发展具体目标 20 第四部分 投资项目情况和安全措施分析 22 一、投资项目情况介绍 22 二、结构化投资方案设计 25 三、投资地块土地收益的资金来源分析 26 四、抵押担保情况 28 第五部分 风险因素和风险防范措施 33 一、信用风险与防范措施 33 二、土地出让市场风险、政策风险与防范措施 33 三、投资目标地块价值变动风险与防范措施 33 第六部分 结论 34 依据《中华人民共和国信托法》、《信托公司管理办法》、《信托公司集合资金信托管理办法》以及其它相关法律、法规，陕西省国际信托股份有限公司（以下简称“陕国投”）拟设立“贞观一期土地收益权投资结构化集合资金信托计划”。我部本着恪尽职守、审慎尽责的原则，对项目进行了尽职调查，在认真分析整理的基础上形成本次尽职调查报告。 第一部分 信托方案 一、信托方案概要 信托计划名称 贞观一期结构化土地收益权投资集合资金信托计划 信托计划类型 集合资金信托计划 委托人 中国民生银行股份有限公司（优先级） 西安市土地储备交易中心（一般级） 受益人 本信托为自益信托，委托人与受益人为同一人； 中国民生银行股份有限公司（以下简称“民生银行”）为优先级信托受益人；西安市土地储备交易中心（以下简称“市土储中心”）为一般级信托受益人，一般级受益人劣后于优先受益人分配信托利益 受托人 陕西省国际信托股份有限公司 保管银行 民生银行西安分行 信托资金来源 委托人认购集合资金信托计划的资金 信托规模 信托计划总规模6亿元人民币，其中： 优先级信托规模3亿元，由民生银行以理财资金认购； 一般级信托规模3亿元，由市土储中心以其拥有的评估值为6.04亿元的储备地块的土地收益权作价3亿元认购 信托期限 两年 信托财产管理方式 1.优先级信托的信托资金用于受让目标地块的土地收益权，其中：土地收益权包括但不限于目标地块土地使用权的出让收入等。资金闲置期间可用于存放同业、购买国债、央行票据、货币市场基金等。 2.一般级信托的信托财产为抵押地块的土地收益权，用于为优先级信托增信，受托人可通过处置该信托财产来保障优先级信托资金的安全； 注：目标地块为陕政土批[2009]393号文件批复的电子城街道办事处高家堡村、曹家堡村等有关村组的25.33公顷（379.95亩）土地；抵押地块为未央区草滩街道办事处柳林村WY6-8-32号宗地、灞桥区新合街道办事处三郎村BQ7-99-7号宗地、灞桥区洪庆街道办事处赵西村BQ4-1-11-2号宗地。 信托费用 保管费年费率为优先级信托规模的0.1%（暂定） 受托人年报酬率为优先级信托规模的1.1% 信托收益来源 目标地块的土地使用权出让收入 信托预期年收益率 优先级：8.4%（含银行发行费率0.4%和银行管理费率1%， 暂定）； 一般级：扣除优先级信托利益和信托费用后的剩余信托财产归一般级信托受益人 信托收益分配方式 信托收益按年分配，每年分配一次 风险防范措施 1.市土储中心（一般级委托人）与受托人签订《差额补足支付协议书》，承诺在信托到期时，若目标地块土地收益权收入不足以偿付优先级信托本金与收益，不足部分由前者予以补足。 2.针对上述差额补足义务，西安市土储中心以其拥有的上述抵押地块设立土地使用权抵押。 项目经理 张雷 项目组成员 王晓红 惠李 二、交易结构及流程 （一）交易结构图 ③ ③ 抵 保证 支付 押 承诺书 ① 理财资金