asia-insight060209香港におけるリート市场の概要.pdf

2006 年 2 月 9 日発行 香港におけるリート市場の概要 ～初の中国リートも登場、市場に過熱感～ - 1 - 本誌に関する問合せ先 みずほ総合研究所㈱ 調査本部 アジア調査部 香港駐在 稲垣博史 ℡ 852-2103-3590 E-mail hiroshi.inagaki@ 香港リート市場誕生の背景 2002 年 10 月３日に香港の証券先物委員会がリート1市場創設構想を発表してから約３年 後の 05 年 11 月25 日、香港で第１号のリートが上場され、市場取引が開始された。その後 ２銘柄が加わり、現在は３銘柄が取引されている。ここでは、香港リート市場の概要につ いて、日本との比較を一部交えながら解説したい。なお、株式とリートとでは同じ意味で も異なる用語を用いることがあり（「配当金」と「分配金」など）、香港でも”shareholder” （株主）と”unitholder” （受益証券投資家）など一部の言い回しが異なるが、ここでは一般 的な株式用語で統一した。 証券先物委員会は、リート市場創設の狙いを、表向きは「香港市場（で取り扱われる金 融商品）の範囲を充実・拡大させる」2ためとしている。しかし実際には、政府の財政事情 が強く関係していたと言われる。香港では、政府保有不動産の売却が主な歳入源の１つと なっているが、02 年当時は長引くデフレの影響で不動産価格は低迷を続けていた。そこで、 3 不動産市況へのテコ入れ策の一環として、リートの活用を思い立ったというわけである 。 証券先物委員会は、03年３月７日にリート規則4の草案を発表、修正作業を経て同年７月 30 日に発布した。これにより制度上、リートを組成することが可能となった。 同じ頃、政府住宅署（及び住宅委員会）5は財政難に喘いでいた。不動産市況の低迷を受 け、02 年 11 月に住宅の販売を政府により停止させられ、主たる収入源を断たれたためだ。 03 年６月 25 日に住宅署は 2,500 人の人員整理を発表して財政の立て直しを図ったものの、 03 年７月 11 日に住宅賃貸料を巡る裁判で敗訴し、45 億香港ドルもの賠償金を支払わなけ ればならなくなった。そこで、さらなるリストラ策として、公営住宅付設の商業施設・駐 車場の民営化が検討されることとなった。これらの管理・運営を民間に任せることで業務 を効率化するとともに、住宅署・住宅委員会は民営化時の売却収入で財務体質を改善、住 宅供給という本来業務に集中するというわけである。これらの商業施設や駐車場は、政府 が住民サービスとして提供してきたという経緯もあり、単に高く民間不動産会社に売れれ ば良いということにはならない。住民に対するサービス提供を長期にわたり安定的に続け るためには、業務内容が限定的（低リスク事業に特化）であり、かつ財務体質が健全であ ることなどが求められた。そうした条件に最も合致した経営形態はリートであるとの結論 に達し、商業施設・駐車場に投資するリートの組成が目指されることとなった。これが後 に、香港初のリートであるリンク・リート（以下リンク）となる。 1 Real Estate Investment Trust、不動産投資信託。 2 The Standard (2002年10月４日)。 3 リート市場の創設が、直接的に不動産価格の上昇を意味するわけではない。しかしリートには、流動性 が高く、小口でも投資でき、ポートフォーリオ分散が容易、などといったメリットがあることから、リ ート投資家が要求する利回りは一般に実物不動産投資家よりも低い。このためリート市場の創設が、結 果的に不動産価格の上