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关于贷款买房，银行还贷的调查研究报告 这年头，大家都争相买房。问问身边的人，几乎个个是贷款买房。银行的贷款方式分为两种：等额本息还款法等额本金还款法等额本息还款法即把按揭贷款的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到还款期限的每个月中，每个月的还款额是固定的，但每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。这种方法是目前最为普遍，也是大部分银行长期推荐的方式。 每月还款额=[贷款本金×月利率×（1+月利率）^还款总期数]÷[（1+月利率）^还款总期数-1] 等额本息还款公式推导设贷款总额为A，银行月利率为β，总期数为m（个月），月还款额设为X，则各个月所欠银行贷款为：第一个月A（1＋β）-X第二个月[A（1＋β）-X]（1＋β）-X＝A(1＋β)2-X[1+(1+β)] 第三个月{[A（1+β）-X]（1＋β）-X}（1＋β）-X ＝A(1+β)3-X[1+(1+β)+(1+β)2] … 由此可得第n个月后所欠银行贷款为 A(1+β)n –X[1+(1+β)+(1+β)2+…+(1+β)n-1]= A(1+β)n –X[(1+β)n-1]/β 由于还款总期数为m，也即第m月刚好还完银行所有贷款，因此有 A(1+β)m –X[(1+β)m-1]/β=0 由此求得 X = Aβ(1+β)m /[(1+β)m-1] 等额本金还款法是指贷款人将本金分摊到每个月内，同时付清上一交易日至本次还款日之间的利息。这种还款方式相对等额本息而言，总的利息支出较低，但是前期支付的本金和利息较多，还款负担逐月递减。 每季还款额=贷款本金÷贷款期季数+（本金-已归还本金累计额）×季利率 如：以贷款20万元，贷款期为10年为例：每季等额归还本金：200000÷（10×4）=5000元 　　 第一个季度利息：200000×（5.58%÷4）=2790元 　　 则第一个季度还款额为5000+2790=7790元； 　　 第二个季度利息：（200000-5000×1）×（5.58%÷4）=2720元 　　 则第二个季度还款额为5000+2720=7720元 　　 …… 　　 第40个季度利息：（200000-5000×39）×（5.58%÷4）=69.75元 　　 则第40个季度（最后一期）的还款额为5000+69.75=5069.75元 　　 由此可见，随着本金的不断归还，后期未归还的本金的利息也就越来越少，每个季度的还款额也就逐渐减少。 要贷款20万买房，首付5成，还款期限5年，每月还贷多少，哪种还贷方式划算？ 贷20万，利率按基准利率的85折算。贷款5年 等额本息还款法：每月还：3765.09元 还款总额：225905.44元，支付利息款：25905.44元。 等额本金还款法：首月还：4150元，次月还：4136.39元 以后逐月减少13.61元左右，还款总额：224908.33元，支付利息款：24908.33元。 所以，在相同贷款金额、利率和贷款年限的条件下，“等额本金还款法”的利息总额要少于“等额本息还款法”许多人由于不了解银行的利息计算原理，误以为采用等额本金还款法就可以节省利息，实际上根本不是那回事。 ①贷款利息的多少由什么因素决定 大家都知道，钱在银行存一天就有一天的利息，存的钱越多，得到的利息就越多。同样，对于贷款来说也一样，银行的贷款多用一天，就要多付一天的利息，贷款的金额越大，支付给银行的利息也就越多。 银行利息的计算公式是：利息＝资金额×利率×占用时间。 因此，利息的多少，在利率不变的情况下，决定因素只能是资金的实际占用时间和占用金额的大小，而不是采用哪种还款方式。这是铁定不变的道理！ 　　 不同的还款方式，只是为满足不同收入、不同年龄、不同消费观念人们的不同需要或消费偏好而设定。其实质，无非是贷款本金因“朝三暮四”或“朝四暮三”式的先还后还，造成贷款本金事实上的长用短用、多用少用，进而影响利息随资金实际占用数量及期限长短的变化而增减。 　　 可见，不管采取哪种贷款还款方式，银行都没有做吃亏的买卖、客户也不存在节省利息支出的实惠。 适合自己的才是最好　　 究竟采用哪种还款方式，专家建议还是要根据个人的实际情况来定。“等额本息还款法”每月的还款金额数是一样的，对于参加工作不久的年轻人来说，选择“等额本息还款法”比较好，可以减少前期的还款压力。对于已经有经济实力的中年人来说，采用“等额本金还款法”效果比较理想。在收入高峰期多还款，就能减少今后的还款压力，并通过提前还款等手段来减少利息支出。另外，等额本息还款法操作起来比较简单，每月金额固定，不用再算来算去。总而言之，等额本息还款法适用于现期收入少，负担人口少，预期收入将稳定增加的借款人