我国区分所有建筑物小区车库、车位流转法律问题分析.pdfVIP

摘 要 《物权法》第74 条3 个条款以及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠 纷案件具体应用法律若干问题的解释》第 5 条是区分所有建筑物小区内车库、车位 流转制度的专门性法律规定，分别对车库、车位流转的限制性条件、流转主体、流 转方式、流转范围以及是否符合限制性条件的判断依据做出了规定。但由于法律条 文过于原则，加上立法理念不符合实际状况，使得现有的流转制度缺乏可操作性与 实用性。本文采用实证分析法和比较分析法，分四章对区分所有建筑物小区车库、 车位流转问题进行了深入分析和论述。 第一章是对我国区分所有建筑物小区车库、车位基本法律问题的概述，包括车 库、车位的概念、种类和法律性质，重点是对车库、车位法律性质的分析。通过不 同角度的分析，车库、车位具有以下法律性质：车库、车位既可以是专有部分，也 可以是共用部分；同时，车库、车位也具备区分所有建筑物小区的配套设施的功能 属性。在明晰车库、车位法律性质的基础上，总结出车库、车位流转具有可流转性 与限制性、独立性与非独立性并存的特征的结论。 第二章是对我国现有法律关于区分所有建筑物小区车库、车位流转规定的分析。 现有法律规定的过于原则的缺陷为车库、车位流转不畅、纠纷不断埋下了隐患。本 章对现有法律上与车库、车位流转相关联的问题进行了详细的分析，通过法律解释 学理论并结合社会现实状况，明确了车库、车位权利归属认定应当适用的规则，明 晰了流转限制性条件的应有之意。此外，通过对具体案例的分析，纠正了司法实践 中违背法律适用效力的做法，提出正确适用法律的意见。 第三章是对我国区分所有建筑物小区车库、车位流转现状的分析。本章是对区 分所有建筑物小区车库、车位流转问题在实践层面上的分析。通过对车库、车位在 买卖、租赁、抵押方式流转过程的分析，提出并回答了诸如业主以外的人能否购买 车库、车位以及相应的限制、买卖合同中当事人双方的不平等性、车库、车位登记 制度的滞后性等问题。该章与第二章对区分所有建筑物小区车库、车位流转规定的 分析，一并构成了我国区分所有建筑物小区车库、车位流转问题的概括式分析。 第四章是我国区分所有建筑物小区车库、车位流转法律制度完善的立法建议。 本章是针对第二、三章中指出的车库、车位流转中存在的问题，结合发达国家和地 I 区的有益经验借鉴的基础上，提出符合我国实际的完善建议。既可以在学习借鉴发 达国家和地区合理的制度设计，结合我国实际，制定新的车库、车位流转制度，也 可以在借鉴发达国家和地区有益经验的基础上，修改我国现有的法律规定予以实现。 同时，车库、车位登记制度、预售和预租制度、业主委员会诉讼主体资格的赋予等 与车库、车位流转问题相关的配套制度的建立与完善，可以实现对车库、车位流转 秩序进行全面维护的目的。 关键词：车库、车位；流转；物权法；借鉴 II Abstract The 74th article in the Property Law and the 5th article in The Judicial interpretation about co-ownership and condominium are the special articles about the circulation of community garage and parking space,regulate the restrictive condition,subject, way,scope of the circulation of garage and parking space and the judgment of the restrictive condition.But the legal provisions is relatively principle, together with legislative ideas do not conform to the actual situation, the existing circulation system lack of op