酒店的筹建成本控制-1.pptVIP

酒店的筹建成本控制 01 酒店筹建准备工作 选址、市场定位与市场调研 ◆地理位置 ◆物业种类 ◆竞争者（周边市调） ◆客流量 ◆是否刚需 ◆房价定位 ◆装修档次 ◆设计风格 ◆酒店客源类型 投资回投率计算与预估方案 ◆预计月收入 ◆开房率 ◆年度收入 ◆总开支 ◆利润 ◆回本周期 可行性投资方案 ◆总投资计划 ◆各项投入费用清单 ◆资金来源 运营方案 ◆人才 ◆管理人员 ◆市场客源 ◆销售 ◆品质 ◆入住率 ◆服务 02 酒店筹建实施过程的投资成本控制 酒店实施阶段的投资成本控制 1、酒店投资费用的构成 2、方案设计 3、深化设计、机电设计 4、装修的成本控制 02 酒店投资费用的构成 方案设计的影响 宝安登喜路酒店大堂：单方造价：12000元 /m2 盘锦雅高泊尔曼酒店大堂：优化设计后 单方造价：4500元 /m2 方案设计的影响 ◆这是关健，是对上面所有方案的第一步实际行动，也是定位决策，方案的确认对新酒店的经营、投资额起确定性作用 凯雷斯顿酒店优化方案设计：单方造价：3000元 /m2 JW万豪酒店设计：单方造价：10500元 /m2 方案设计的影响 凯雷斯顿酒店客房前后进行两次优化方案设计：单间造价由原来11万多降至9万多（包括所有），效果提升，120间房总投资节省240万左右 方案设计的影响 松岗燕川酒店客房：业主方原施工单位报价，单间造价在8万左右，本公司设计团队进行设计优化后，单间客房造价6万多，总费用降100万多，效果提升. 深化设计、机电设计 ◆关键点：设计、施工方案、材料、设备对投资成本与运营开源节流起决定性作用 装修的成本控制 1、成本控制力度由酒店筹建团队的人员决定 决策力度、组织力、经验 2、设计团队的经验决定 能力、效果、 3、技术管理与施工团队决定 ◆施工工期 ◆施工质量 ◆施工安全生产 装修的成本控制决定因素： 装修的成本控制 1、设计团队： 设计费用节约方式 2、技术管理与施工团队决定 施工企业选择方式：一级施工单位报价（深装总、广田、洪涛、金螳螂等）与专业酒店施工单位报价对比 装修的成本控制 如： 1、材料的源头（POP模式） 2、材料对比、更换与备用 如：洁具（品牌的马桶1500-2000元/个，到佛山厂家选择同款的约800左右，一个酒店下来可节约几十万元） 03 成本总控、投资节省的方法 如何正常控制投资预算及节约成本 1、成本总控、投资节省的方法 2、酒店筹建过程的对投资有偏离较大时的解决方案 3、酒店装修过程的成本控制 4、酒店装修质量对后期维护保养成本的影响 03 成本总控、投资节省的方法 ◆反向控制方法 1、锁死价： 如商务酒店80间客房，投资者预算确定总投入为500万，装修费用占了80%，客房必需控制在5万以内一间，反向对酒店设计调整 2、设计一次到位 减少更变更 酒店筹建过程的对投资有偏离较大时的解决方案 在项目实施过程中，受各种因素的影响，投资成本会有不可控的增加，有的甚至超出30%-60%，出现投资者对项目运营的信心！影响项目的进度，形成恶性偱环的后果. 1、快速动态调整投资预算，过程中预计会增加造价的，加以动态控制管理 2、快速的进行设计变更调整，控制材料、控制其它费用的支出，进行压缩互补、调差 3、锁定客房、公共区域的单方造价(也叫包干法则） 解决方案 酒店装修过程的成本控制 1、对投资成本预算要精准。 2、必需要全套的施工组织设计方案。 3、材料及材料样板封样确定。 4、施工单位与人员的选择。 5、样板间完成后，精确核算成本，并进行二次设计优化。 ◆设计团队、施工团队、材料供应商的选择； 及施工团队专业的配合程度均制约着投资成本 酒店装修质量对后期维护保养成本的影响 1、维修率上升，保养成本增加，运营开支增加 2、折旧损耗加快，二次返新周期缩短 3、对经营造成损失 THANKS FOR YOUR WATCHING! 祝朋友：生意兴隆、合家幸福