《经济地理学》第4章.ppt

3、层高 由于店铺层高不同，消费者进入的便利程度就存在差异，从而导致营业额也存在差异。 一般一层店铺的营业额是二层店铺的两倍，二层营业额会是三层的两倍。所以，在计算各楼层租金时，也应按各楼层的价值来进行计算。 1层 2层 3层 1 2 4 一个单位的价值 二、国外店铺选址方法 （一）塞拉模式 为餐馆设计的，借助计算机来模拟餐饮经营，以预测可能达到的销售额。 下列五种餐馆设计的：一般餐馆，自助餐馆，路边餐馆，特种餐馆以及汉堡包餐馆。 模式设计的原理： 如果决定一家餐馆销售额的各种因素的重要性可以根据它们对销售额的影响而确定，那么就可以预测出那家餐馆所达到的销售额。 塞拉模式中影响因素 准备建设或已在经营的餐饮附近的居民情况以及他们的收入； 该地区竞争对手的数量； 该地区的交通流量； 餐饮经理的能力； 已进行的广告宣传； 餐饮建筑物的外观及其类型。 （二）CKE店铺选址法 由卡尔﹒卡彻﹒恩廷为餐馆的选址设计的。这一模型是通过掌握充分的市场资料，运用多元回归分析来预测和评估某一店铺位置的优劣。 需要的有关数据 要评某一餐馆的位置，必须获得有关本区域内的如下数据： 获取有关本区域内如下数据： 附近街道上每天的车辆数； 某区域内所有餐馆的座位数； 本区域内蓝领工人所占比例； 10分钟内可到达餐馆的公司职员人数 周围10分钟内可到达的单身人数； 本区域内人口的平均年龄； 营业区连锁餐馆数； 10分钟内可以到达的所有人口。 2.计算方程 Ｙ——餐馆的预计销售额； Ａ——本区域内所有餐饮座位数； Ｂ——本区域内蓝领工人所占比例； Ｃ——本区域内人口的平均年龄； Ｄ——10分钟内能够到达本餐馆的职员人数； a——经验系数； Ｘ——用来衡量Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ因素的系数。 （三）商圈分析法 商圈是店铺对顾客的吸引力所能达到的范围，确定商圈先要确定商圈的轴心点，那就是店铺所在地；其次就是根据店铺的类型和规模来确定引力半径。 商圈 交通工具 距离半径（米） 时间 （分钟） 时速 核心商圈 徒步圈 600 10 4 次级商圈 自行车圈 1300 10 8 边缘商圈 汽车圈 6000 10 40 对于处在不同地区的餐馆来说，商圈的半径距离各不相同，要受当地人口密度，附近竞争餐馆，餐馆供应的菜肴差别，交通方式，餐馆声誉等因素的影响。 在大城市的市中心，餐馆的商圈半径通常只限于两三条街的距离。在市郊，则可能跨越十多公里的距离。 案例：肯德基在中国的选址 肯德基对快餐店选址是非常重视的，选址决策一般是两级审批制，通过两个委员会的同意，一个是地方公司，另一个是总部。其选址成功率几乎是百分之百，是肯德基的核心竞争力之一。 业内曾经流传这样一种“傍大款”的说法：“选铺跟着麦当劳、肯德基走，肯定没错！”似乎无论麦当劳和肯德基把店开在哪里，哪里就是黄金市口的象征，我们甚至可以经常看到麦当劳和肯德基把店开在一些看起来并不特别惹眼的地方，而其门庭若市的状况又让人不得不佩服其选址的精明。 合肥肯德基店分布地址 店名：合盛店?地址：合肥市淮河路77号百胜商城1楼店名：长江店?地址：合肥市长江西路201号家乐福超市一楼店名：环球店?地址：合肥市马鞍山路与屯溪路交叉处环球新都会广场1楼? 店名：汇通店?地址：合肥市长江中路337号? 店名：金华联店?地址：合肥市金寨路1090号? 店名：胜利店?地址：合肥市胜利北路88号元一购物广场一层? 店名：双岗店?地址：合肥市新站区濉溪路与嘉山路交汇处星海世纪广场一层 ?店名：天辰店?地址：合肥市淮河路244号店名：银通店?地址：合肥市长江中路132号?店名：永达店?地址：合肥市金寨路209号永达大厦 （一）商圈的划分与选择 １、划分商圈 肯德基计划进入某城市，就先通过有关部门或专业调查公司收集这个地区的资料。有些资料是免费的，有些资料需要花钱去买。把资料准备齐了，就开始规划商圈。 商圈规划采取的是记分的方法，例如，这个地区有一个大型商场，商场营业额在1000万算一分，5000万算５分，有一条公交线路加多少分，有一条地铁加多少分。这些分值标准是多年平均下来的一个较准确经验值。 2.选择商圈 即确定目前重点在哪个商圈开店，主要目标是哪些。 在商圈选择的标准上： 一方面要考虑餐馆自身的市场定位； 肯德基定位中等收入以上的年轻顾客，故其选址接近学校、写字楼、旅游点、市区各级商业中心、机场影剧院周围等。 另一方面要考虑商圈的稳定度和成熟度。餐馆的市场定位不同，吸引的顾客群不一样，商圈的选择也就不同。 （二）聚客点的测算与选择 1、要确定这个商圈内，最主要的聚客点在哪儿。 肯德基开店的原则是：努力争取在最聚客的地方和其附近开店。 因为一个商圈有没有主要聚客点是这个商圈成熟度的重要标志。 2、选址时聚客线路上有没有竞争者拦截。