基调意义或更强于市场意义.PDFVIP

2015 年03 月31 日 证券研究报告/重大事项点评 基调意义或更强于市场意义 分析师：徐伟 从业证书编号：S1330514080001 电话：028 邮箱：xuw@hxzb.cn 事项： 3 月 30 日央行联合住建部、银监会发文下调二套房个贷首付比例，二套房 贷最低首付比例降至四成。使用住房公积金贷款购买首套普通自住房，最低首付 20% ；拥有一套住房并已结清贷款的家庭，再次申请住房公积金购房，最低首 付 30%。同日财政部也联合国税总局发文 ，调整个人住房转让营业税政策，个 人将购买 2 年以上(含 2 年)的普通住房对外销售的，免征营业税。 点评： 房地产新政落地，基调重新定义。房地产投资、销售等数据连续下滑，房地 产企业拿地意愿低下，土地出让金减少，这对宏观经济造成较大的影响。房地产 在整体供给过剩的情况下仍处于去库存周期，而政策上一直处于“暧昧”状态， 但 2014 年以来政策已经发生了积极的变化。2014 年多数城市陆续取消限购， 后出台了“认贷不认房”；去年 11 月和今年 2 月的两次降息等政策均对房地产 的需求端改善形成直接利好。而房地产的销售并没有明显改观，自去年年底暂时 回暖后继续向下。政府工作报告中 “支持居民自住和改善性住房需求，促进房 地产市场平稳健康发展”等表述表明房产的政策基调已经出现转化，而此次实质 政策的落实则是房地产政策的政策基调转化的具体实施 ，政策的落地对于房地产 市场的意义将是不言而喻的。 激活二手房市场，对房地产市场影响有限。从央行和财政部的政策内容来看， 首套房和二套房的首付比例存下调空间，将进一步刺激首次购房需求和改善型住 房需求；转让二手房免征营业税条件调整为两年免征营业税 ，在二手房市场会增 加供给 ，两项政策叠加，有利于房地产二手房市场的活跃。但对一手房市场而言， 政策影响并不直接，首先首付比例由银行确定，不同资产信用状况的购买者具有 差异性；其次，二手房市场活跃将分流部分首次置业者；最后，银行对于房贷的 打折力度反映其对住房贷款的积极性，目前还有待观察。综上，央行和财务部的 连环政策对房地产市场的影响有限 ，短期对住房销售有一定刺激作用，但再往后 看，房地产市场重回供销两旺的局面可能性不大。 对经济稳增长作用短期有限，长期效果还待观察。由于房地产市场目前处于 去库存的阶段，而此次新政的出台更多的是减轻了二手房的交易成本和改善型需 求的门槛 ，而并不创造新的房产需求，因此会活跃整个房产市场，但就房产投资 和供给端，房地产企业拿地、投资及新开工等并不会因此而明显改善。因此，新 政对宏观经济影响短期或许有限。在政策上还需要多点结合，加快落实，未来配 合货币政策及财政政策的引导，长期政策对维护房地产平稳发展的作用或将逐步 体现出来。 敬请阅读