东莞房地产市场简析.ppt

东莞概况——从区域大产业看东莞城市发展 东莞市位于广东省中南部、珠江三角洲东北部，处于穗港经济走廊中间，是广州与香港之间水陆交通必经之地 东莞市位于广东省中南部，珠江口东岸，北接广州，南连深圳； 全市陆地面积2465平方公里； 2005年东莞市总人口为750.63万人，其中，户籍人口总数为165.65万人，比2004年增加3.68万人，增长2.3%；外来暂住人口584.98万人； 全市人口密度3045人/平方公里。 中国三大城市群内部城市划分 大珠三角城市群由单中心辐射发展向“双核多心”网络发展格局演化 港口及交通轴线刺激了周边城镇向外拓展的需求，加速了城市化的进程，是珠三角早期发展的主要推动力 建立三级城镇中心体系，强化各级中心的辐射带动作用，引领周边地区协调发展 大珠三角城市群产业分工模型：以“三核”为中心，由内向外形成梯级产业分工布局 基于以上分析，大珠三角城市群将呈现“网络状”功能互补的城市发展格局 东莞与外部交通的建设历程，逐步加速东莞与深圳、广州和香港的交通联系，尤其加速了莞深一体化进程 珠三角主要发展轴线从东莞市域西部边缘斜擦而过，长安、厚街、虎门等因此而获得强劲发展动力，而作为市域的中心区，则远离该轴线，在发展过程中不断被边缘化 东莞城市内部的产业发展主轴线为沿广深铁路和广深高速的东西发展轴，以及主城区和松山湖的中线，目前东西部发展轴上的节点镇区发展强劲 以常平为中心的东部发展轴和城镇密集带； 以东莞城区为中心的中心发展轴高科技产业带； 以虎门为中心的西部发展轴和城镇密集带一起构成了东莞市域发展的三条主要轴线 东莞的经济分布呈现出“镇大于市”的组团式城市结构，强镇而弱市 东莞未来发展四大趋势 东莞城区房地产——探寻市场热点区域 总体规划 城市定位： 　　　 东莞市定位为珠江三角洲东岸重要的地区性中心城市，重要的信息技术产业化基地，省级历史文化名城，以国际制造业名城为特色的现代化中心城市。 发展重点： 强化中心城区的核心地位，以中心城区为核心，加速发展以虎门为副中心的西部城镇带和以常平为副中心的东部广深铁路城镇带，重点发展石龙、塘厦、长安、樟木头、麻涌等中心城镇。 发展原则： 积极贯彻“城镇进圈、工业进园、民宅进区”的原则，切实加强生态环境的保护。 各镇区产业特点及规划 主城区的发展规划—三位一体 “三位一体”即将中心城区、同沙水库生态区和松山湖科技产业园作为一个整体来规划建设，形成东莞未来的主城区，将高科技制造业核心、生态绿心和第三产业中心融为一体 。 北部中心城区主要承担行政、文化、商业、居住、物流等城市服务类功能； 中部同沙片区以改善区域生态环境、建设城市“绿心”、提供休闲娱乐度假场所为主要职能； 南部松山湖片区是制造业中心，承担着全市高新技术产业中心和技术中心的职能。 东莞市现阶段房地产发达地区主要集中在三个地区： 1、以东莞市中心为核心的中心区。 以莞城、东城、南城、万江为中心，辐谢到周边的寮步、石碣等镇区。这一地区是东莞房地产业发展最早，也是房地产业总体发展水平最高的地区。涌现出一批有规模的房地产项目，如第一国际、星河传说、天骄峰景、国际公馆、金域中央、东方华府、景湖时代城、中信凯旋城等等。 2、以东莞铁路枢纽常平镇为中心，包括樟木头东部地区。 常平是大京九铁路、广梅汕铁路、广深铁路的交汇处，是东莞铁路枢纽和物流中心。常平和樟木头镇依据自身的地理优势和交通优势，以外销为依托，逐渐将房地产业提升为当地的支柱产业，开发了一大批面向香港客户的房地产项目。如常平隐贤山庄、东田丽园、万科城，樟木头的帝豪花园、碧河花园、御景花园等等。 3、以虎门镇为中心，包括长安、厚街地区。 这一地区包含了虎门、长安、厚街三个经济较发达的镇区。三个镇区的发展水平在全市镇区中均处在领先位置，当地居民消费力强。典型项目有虎门丰泰观山碧水、虎门1号，长安信义1号、沃多夫，厚街加州阳光、湖景1号、中央华府等。 东莞住房建设规划“二带二区三片多点”，以CLD为核心的中心城区是东莞未来规划建设“二区”之一 二带”是打造轻轨沿线居住带和东莞水道沿岸居住带； “二区”即近期规划中提出的中央生活区和松山湖商务居住区； “三片”则是胜和－亨美片、立新－火炼树片、水蛇涌片旧村改造的地区； “多点”包括近期规划中的 “员工村”和开发条件业已成熟、存量土地比较集中的地区 ； “城区－同沙－松山湖”三位一体的东莞未来主城区 。 主城区整体态势 贵胄东城－东莞的富人区，高尚居住区，高档休闲、餐饮聚集区 新贵南城－集行政中心、商务中心和文化中心于一体，最有潜力的新城，豪宅市场的最大供应区 文化莞城－生活成熟的老城区，未来房地产供应较少，主要以旧改为主 工贸万江—整体发