海南整体解读2011.pptVIP

海南省经济发展趋势 海南省位于中国最南端。北以琼州海峡与广东划界，西临北部湾与越南民主共和国相对，东濒南海与台湾省相望，东南和南边在南海中与菲律宾、文莱和马来西亚为邻。 总面积3.54万平方公里全省常住人口为864.07万人。 2011年1月14日，海南正式获国务院同意建设国际旅游岛，在国际旅游岛的建设上升到国家战略的利好概念推动下，2010年海南省全年实现地区生产总值达2052.12亿元，比上年增长15.8%，比全国GDP增速高5.5%。 海南省产业结构及房地产业 国际旅游岛开局之年，三大产业的比重：三二一，46.1%、27.6%、26.3%。 前三季度，房地产产业完成增加值，157.65亿，对经济增长的贡献率达到11%。区别于其他产业，房地产企业年底均有大动作，预计生产值增加对全年GDP的贡献会超过11%。 从02年开始小幅稳步增长，09年国家提出国际旅游岛的战略方针后，10年的房地产投资达到408亿元，同比09年房地产投资额增长了30%。 以旅游产业为龙头，服务业为主导。 旅游地产、商业地产发展空间巨大。 在大力推进国际旅游岛建设进程，以及加强旅游推广促销，区域合作力度的基础上，全年共接待旅游过夜人数2587.34万人次，比上年增长15%，（国内旅游者2521万人次，增长14.8%。入境旅游者66.31万人次，增长20.2%。） 旅游饭店客房开发率达60.4%， 旅游总收入257.63亿元，同比增长21.7%。 海南土地供应量大幅下降 ，加大土地 监管力度.西部供应量大，东部紧跟其后.. 全年通过土地招拍挂出让项目用地167宗，总出让面积为1825.37公顷。同比下降61.2%，初步估算各市县未供应存量建筑用地约为1.14万公顷（17万亩），已供应公顷8900公顷，（约13万亩） 2010年海南各县市土地出让中，西部地区澄迈、儋州占据供应量的前两位，其中澄迈地区工业用地占总出让面积79%，儋州住宅用地占总出让49.8%。琼海在2010年连续4个月成为成交量冠军，成为海南第三极。 陵水三湾房地产业在2010年6月以27799元/平米赶超三亚，成为海南房价最高地区。 2010年海南共出让906.27公顷住宅用地，占出让49%。住宅土地供应前三名分别是：定安，儋州，万宁。 02-09年施工面积小幅稳步上升，2010年施工面积从 1993万平方米增长到4070万平方米，增长速度之大是受 到海南国际旅游岛的战略政策，和政府支持先行建设城市 基础设施战略的方针，使得海南省全年的施工面积大幅增长 。 而竣工面积历年对比走势看总体趋势是增长的，在2007年 的增长率是100%，09年增长率达到85%，受到土地、金 融政策的影响2010年的竣工面积没有增长。 2006年-2009年销售均价也在小幅匀速增长，从09年6268元/平方，到2010年的9267元/平方。2010年虽然成交面积下滑，但是旅游岛的利好促使均价坚挺。 2006-2010年11月商品房销售金额呈增长上升趋势，并且走势平稳，增幅稳定，虽然2010年成交收到政策影响，均价并未有下滑，成交总价仍然是环比递增。 2002-2008年海南成交面积匀速小幅增长。2009年增长幅度较大，成交面积达到560万平米，2010年成交面积受到政府调控政策的影响同比下降至482万平方米。 1月份是海南2010年全年销售高峰期销售面积达到136.15万平方米，受到1月份出台的“国十一条”影响，2月份成交骤减，全年政策频出，遏制了炒房投机行为，房价及土地成交，随后至年底，离境退税，东线轻轨等利好，各主要县市成交量有所回升，但仍不如预期效果。开发商河需求者都在理智观望国家下一步动作。 2010年海南1-11月商品房虽然成交量呈下滑趋势，但受旅游岛国家战略利好带动，成交均价依然坚挺但是总趋势也会有政策调控的影响有小幅度的降价，总体降幅不大。 客户分布区域特征 海南市场为典型的外向型市场，岛外、新移民人为购房主体，本地人置业行为不旺盛，淡旺季区隔明显，购房目的为旅游、度假、养老、投资。 2010年成交客户主要来自东北、华北、江浙、北京区域为主。以三亚各项目客户分布区域为例。 B2 海南房地产 东线滨海度假：国家海岸+航天城+亚洲论坛 中线养老休闲：五指山+热带雨林+热带温泉 西线原生野趣：自然保护区，原生海岸资源 价值洼地探讨 2011年在国家调控政策日趋严厉下，二三线城市将成为发展重点区域，一线城市将成为标杆性地区。 二线城市发展速度迅猛，房地产市场已经逐步追赶海口、三亚。（ 2010年陵水楼价赶超三亚；琼海借助博鳌亚洲论坛永久会址及官塘温泉的品牌效应，商品房价格8000