第四章 房地产估价考试复习题.doc

一、单项选择题（每题分共5分）1、房地产估价从某种意义上讲是(　　)房地产的价值。　　A.发明　　B.发现　　C.创造　　D.隐定2、不同的房地产估价师对同一估价对象在同一估价目的、同一估价时点下的评估价值通常不完全相同，这主要是因为(　　)。　　A.掌握的有关信息不同　　B.作出的估价师声明不同　　C.估价对象状况不同　　D.委托人不同、某宗房地产规划用途为商业，现状为超市，年净收益为18万元，预计改为服装店后的年净收益为20万元，除此无其他更好的用途，则根据(　　)应按服装店用途进行估价。　A.合法原则　　B.最高最佳使用原则　　C.估价时点原则　　D.替代原则下列不属于房地产区位因素的是（　）。　　A.交通　　B.用途　　C.环境　　D.楼层.在市场法中，对房地产状况进行间接比较调整，其中可比实例的房地产状况优于标准房地产状况，得102分；估价对象的房地产状况劣于标准房地产状况，得97分，则房地产状况修正系数为（　）。　　A.0.95　　B.0.99　　C.1.01　　D.1.05.下列各类房地产中，特别适用于成本法估价的是（　）。　　A.某标准厂房　　B.某酒厂厂房　　C.某待出让土地　　D.某写字楼.在房地产估价中，长期趋势法运用的假设前提是（　）。　　A.过去形成的房地产价格变动趋势在未来仍然存在　　B.市场上能找到充分的房地产历史价格资料　　C.房地产市场在过去无明显的季节变动　　D.政府关于房地产市场调控的有关政策不会影响房地产的历史价格.下列影响房地产价格的因素中，不属于经济因素的是（　）。　　A.房地产投机　　B.物价变动　　C.财政收支状况　　D.居民收入水平确定估价对象及其范围和内容时，应根据（　），依据法律法规，并征求委托人同意后综合确定。　　A.估价原则　　B.估价目的　　C.估价方法　　D.估价程序．影响房地产价格的环境因素不包括（ ）。　　A．大气环境　B．声觉环境　C．卫生环境　D．．在影响房地产价格的各种因素中，“城市化”属于（ ）。　　A．社会因素　B．环境因素　C．人口因素　D．行政因素 ．城市基准地价是根据用途相似、地块相连、地价相近的原则划分地价区段，调查评估的各地价区段在某一时点的（ ）。　　A．最低价格 B．平均价格 C．出让地价 D．标定地价 ．运用收益法评估房地产价值时，要求利用与估价对象所在区域相同或相似房地产的客观收益来推算估价对象预期收益，这主要是依据房地产估价中的（ ）。　　A．合法原则　　B．最高最佳使用原则　　C．替代原则　　D．公平原则 14．房地产状况修正中的间接比较修正评分办法，是以（ ）状况为参照系进行的。　　A．可比实例房地产　B．估价对象房地产　C．标准房地产　D．类似房地产．某估价机构于2003年6月10日至20日为某房地产抵债进行了评估，估价时点为2003年6月15日。因估价结果有争议，2003年8月15曰进行复估，则复估的估价时点为 （ ）。　　A．2003年6月15日　　　　　 B．2003年8月15日　　C．签订估价委托台同之日　　D．估价人员与委托人商定的某日A．　　　　 B．　　C．　　D．（每题分共5分） 1、某土地的单位地价为每平米800元，要求建筑的容积率为4，则某地的熟地楼面价是每平米 200 元。 2、建筑面积=土地面积×　　　容积率　　　　　。 3、建筑物从折旧原因上可分为物质折旧、功能折旧和 外部折旧。 4、地租资本化法的基本计算公式是 P=a/r 。 5、某土地出租第一年的纯收益是15万，以后每年按2万元的幅度递增，土地的还原利率是10%，则该土地按收益还原法的评估价格是 350 万元。 6、房地产估价本质上是评估房地产的 价值 而不是价格。 7、房地产估价应是 模拟市场定价 而不是替代市场价格。 8、 独立、客观、公正 原则不仅是房地产估价的基本原则，而且可以说是房地产估价的最高行为准则。 9、房地产升值，表示的是一定量的房地产商品所代表的 社会实际购买力长期递增的客观趋势。 10、间接比较法，是指以一个设想的 标准房地产的状况为基准，比较实里例和待估房地产与这个基准进行比较，然后依据对比分值求得因素修正比率。 11、经济适用住房基准价格由开发成本、 税金和利润三部分构成。 三、（每题分共） 5、影响房地产价格的制度政策因素有那些？ 1房地产制度中的所有权使用权交易管理和价格政策 2税收政策中的开发环节、转让环节持有环节的税收 3金融政策 4相关特殊政策 5