金钟环项目清盘执行案(终).doc

金钟环项目清盘销售的策划执行案 近期通过对周至金钟环项目的了解以及对周边市场、竞争项目的调研，针对项目清盘销售方案，经过甄核后，我部对公司已确定的清盘销售方案进行细化分解，满足现场销售的执行条件。 项目内铺一层剩余商铺的销售方案 现场执行销售价格调整如下： 区域 房号 面积 原单价 原总价 调整后单价 调整后总价 内广场一层 C-101 1 28.39 20000 567800 19800 562122 2 28.39 20000 567800 19800 562122 C-102 1 32.42 21000 680820 18800 609496 2 22.01 21000 462210 18800 413788 3 46.07 17000 783190 17800 552840 C-105 1 32.31 17000 549270 17800 575118 2 32.31 16500 533115 17800 575118 C-106 1 31.71 17000 539070 15800 501018 2 49.66 13000 645580 13800 685308 C-107 1 22.38 15000 335700 16800 375984 2 22.38 15000 335700 16800 375984 C-112 85.56 12000 1026720 17800 1522968 C-113 85.56 11500 983940 17800 1522968 C-117 85.56 13000 1112280 18800 1608528 合计 604.71 16357.14 9123195 17728.57 价格调整的理由：拉平过去查差价过大的商铺售价，通过面积差带动总价低的商铺销售，形成现金流产品，对C-112、113、117高价位商铺实行现铺销售，使之实现真正的价值。 常规优惠政策（新价格及本项优惠已于2012年1月1日开始执行） 销售现场执行价格优惠政策：一次性付款优惠百分之二；按揭付款优惠百分之一。（此项优惠要求销售一线人员严格执行） 要求现场销售人员全部掌握带租金销售回报的计算； 一次性客户投资回报分析 面积 单价 总价 常规优惠 优惠后价格 老带新优惠 优惠后价格 租金 每年增幅 28.39 19800 562122 2% 550880 2% 539862 100 5% 租赁投资回报 年份 平米租金 增幅 面积 月份 年收益 总收益 1 100 1.05 28.39 12 35771 35771 2 105 1.05 28.39 12 37560 73331 3 110 1.05 28.39 12 39349 112680 4 115 1.05 28.39 12 41138 153818 5 120 1.05 28.39 12 42927 196745 6 125 1.05 28.39 12 44716 241461 7 130 1.05 28.39 12 46505 287966 8 135 1.05 28.39 12 48294 336260 9 140 1.05 28.39 12 50083 386343 10 145 1.05 28.39 12 51872 438215 11 150 1.05 28.39 12 53661 491876 12 155 1.05 28.39 12 55450 547326 注：总价539862元，12年后收益547326，可收回成本产生盈利 租赁回报公式：平米租金*增幅*面积*月份=年收益 注：平米租金以每年5%增幅逐年递增 租赁投资回报+固定资产增值回报 　 增值率 年限 总增值率 款项 合计 租赁收益 　 8年 　 336260 563380 固定资产 1000元/年 8000元 227120 注：8年即收回成本产生盈利 固定资产增值公式：年增值率*年限*面积=固定资产年收益 综上所述，在租赁投资回报+固定资产增值的情况下，8年即可实现回收成本并盈利 按揭客户投资回报分析 面积 单价 总价 常规优惠 优惠后价格 老带新优惠 优惠后价格 28.39 19800 562122 1% 556501 2% 545371 租金 每年增幅 首付 贷款额 10年利率 10年利息 商铺总价 100 5% 275371 270000