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基于Logistic回归的房客信用评价模型研究 　　摘要： 国内的房屋租赁市场存在严重的房客信用缺失现象，给房东带来了信用风险，亟待建立科学的房客信用评价机制来控制信用风险。文章结合房屋租赁的具体情况，提出了一套房客信用评价指标体系，并使用问卷调查收集的房客数据建立了基于Logistic回归的评价模型，最后对模型进行了检验和评估。实证结果表明，利用此指标体系和评价模型能够有效地预测房客风险，为实际租房提供决策支持。 　　Abstract: There exists serious absence of tenant credit in domestic house tenancy market, which brings credit risk to landlord, and is urgently to be controlled by establishing scientific mechanism of tenant credit evaluation. Considered the concrete situation of house tenancy, this paper proposes a set of tenant credit evaluation index system. Then an evaluation model is built based on logistic regression, using the data collected from a questionnaire survey. After testing and assessing the model, the empirical results show that the tenant credit evaluation index system and model can efficiently predict the risk of tenant, and provide decision support for practical tenancy. 　　关键词： 房客信用评价；信用评价指标体系；信用评价模型；Logistic回归 　　Key words: Tenant Credit Evaluation；Credit Evaluation Index System；Credit Evaluation Model；Logistic Regression 　　 中图分类号：TP39 文献标识码：A 文章编号：1006-4311（2011）13-0174-03 　　0 引言 　　随着我国经济的蓬勃发展和城市化建设步伐的加快，流动人口数量不断增加，房价持续飙升，导致房屋租赁市场的需求日趋上涨。房客已经成为当今社会一个庞大的群体，出租房屋也已成为房东群体的一种投资理财方式，这种现象被称为“房东经济”。 　　现代社会的发展表明，信用和法律是维系市场经济健康发展的两个互补的基本机制[1]。信用作为维系交易的无形纽带，是房东经济的灵魂。然而，在国内的房屋租赁市场中，房客信用缺失现象较为严重，给房东带来了信用风险，抑制了房东经济的发展。 　　从发达国家的经验来看，建立科学的信用体系是解决信用缺失问题、降低信用风险的有效途径。信用评价作为信用体系的一部分，由于评价结果直接反映受信者信用状况的好坏，影响着受信者的切身利益，因而在信用体系中具有重要的地位。目前，我国的社会信用体系尚处于起步阶段，信用信息缺乏、获取渠道窄、利用率低，信用评价还未在房屋租赁领域得到应用。本文在房客信用评价方面做了一些初步的尝试，选用信用评价中使用最为普遍的Logistic回归方法[2]建立房客信用评价模型以预测房客的风险，从而有利于对房客风险进行控制。 　　1 房客信用评价指标体系的设计 　　确定评价指标体系是房客信用评价的前提和基础，评价指标体系的设计是否科学、合理和全面，将直接影响评价结果的准确性。 　　文献[3]列出了适用于个人住房贷款的信用评价指标[3]，文献[4]提出了适用于个人信用卡申请的信用评价指标体系[4]，文献[5]构建了某银行个人消费信贷的信用评价指标体系[5]。在参考已有文献的基础上，结合房屋租赁的实际情况，遵循系统性、全面性、独立性、可比性、可操作性、定量指标和定性指标相结合的原则，本文提出了一套适用于房客信用评价的指标体系（见表1），包括自然情况、职业情况、经济情况、租房情况、信用情况5项一级指标，是否有失信记录等21项二级指标，并对指标进行了量化处理。 　　①自然情况：主要考察房客的性别和房客租房时的年龄、教育程度、婚姻状况、户口性质等因素，这些因素在一定程度反映房客的信用意识和能力。 　　②职业情况：着