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楼市降温，量跌价稳 楼市降温，量跌价稳 楼楼市市降降温温，，量量跌跌价价稳稳 —2010年10月深圳市一手住宅市场综述 1. 月度市场概述——稳定政策预期，加大加快保障房建设 1. 月度市场概述——稳定政策预期，加大加快保障房建设 11.. 月月度度市市场场概概述述————稳稳定定政政策策预预期期，，加加大大加加快快保保障障房房建建设设 受政府限贷限购政策的影响，虽有住房秋交会及国庆节的推动，10月份深圳住宅成交量未能继续冲高， 本月全市成交住宅45.46万平方米，环比减少1.84%。由于很多9月份已实际发生交易的单位在10月份才 集中签约，导致10月份成交量仍维持在较高水平，成交量环比减少幅度不大。除了这类项目外，10月份 新推的楼盘以及多数在售项目销售速度均有明显回落。10月份新盘整体销售率仅12%，比9月份低约30 个百分点，虽有成交滞后的影响，但不少项目开盘销售率只有2、3成，一些月初就推出的项目本月销售率 不足1成。在售楼盘销量也明显回落，9月份销售超过100套的项目10月成交套数减少幅度多在5成以 上。全市65个楼盘9、10月份均有成交，其中只有17个楼盘10月份成交面积超过9月，而且这17个 楼盘中有9个是在9月份新推或加推。当然，10月份成交回落，供应量减少也有一定的影响。调控政策加 码，不仅使一些购房者观望，供应者——开发商的推盘热情也明显低落，本月全市16个楼盘推盘，供应住 宅38.02万平方米，环比减少近6成。 4月中第一轮调控政策出台，随后成交量萎缩，5月份一些开发商开始降价。9月底出台的第二轮调控 政策更加严厉，虽然10月份成交回落，但房价未有明显变化。新推楼盘多以市价入市，没有再创新高，也 没有明显低于同品质楼盘。在售楼盘价格也平稳，促销楼盘少，仅有少量尾盘促销清盘。因本月成交量大 的多是9月中、下旬推出的楼盘，价格相对都比较高，导致10月全市住宅成交均价上涨至21513元/平方 米，环比上涨超过7%。全市5个区均价环比上涨，只有宝安区受价格相对低的玉湖湾大量成交的影响，均 价环比下跌。在9、10月份均有成交的65个楼盘中，仅有14个10月份成交价格环比下跌。 虽然在限购限贷政策的影响之下，深圳楼市有所降温，特别是时隔34个月之后央行宣布加息，根据以 往的经验，这是步入加息周期的信号，行政手段与货币政策联手，楼市面临的压力将越来越大。但是目前 物价高企，CPI持续走高，通货膨胀压力愈来愈强烈，投资房产保值的需求仍强烈。加上限购限贷同以往 的调控措施一样，都是通过抑制需求来达到调控目的，调控变成“空调”的“惨痛教训”使很多购房者对 调控效果缺乏信心，中原在住房秋交会上的调查显示，只有不到3成的受访者认为本次调控会导致房价下 跌，只有不到20%的受访者表示要观望到2011年下半年才购房。另外，新政后看房客户并没有明显减少， 中原三级市场门店每周累计接待的看房客数量比9月份不降反升，显示近期打算购房的客户依然很多。这 样的环境下，后市确实扑朔迷离，但是一切的关键，都源于调控政策放松的预期。开发商力撑房价，只因 对赌政策放松，购房者观望立场不坚定，同样也是惧怕政策放松。因此，政府应当保持政策的持续性，稳 定市场预期。同时，在此过程中政府应尽快完善保障房机制，只有这样才能从根本上解决中国的房地产问 题。深圳政府正在朝这方面努力，10月份成功出让2宗保障房用地，可建保障性住房近25万平方米，加 上年初比亚迪公司取得的具有保障房性质的住房，2010年深圳出让的94万平方米可建住房面积中保障性 住房近70万平方米。除了加大用地的供应，政府还应敦促、加快保障性住房的供应，前几年已经出让的一 1 些保障性住房用地，如2008年出让的位于前海的大型地铁上盖保障性住房项目，至今未建。保障性住房 发挥调节楼市作用，还需要至少1年的时间，短期来看，政策博弈持续，市场胶着。 2. 供应量分析——供应大幅回落，别墅供应增加 2. 供应量分析——供应大幅回落，别墅供应增加 22.. 供供应应量量分分析析————供供应应大大幅幅回回落落，，别别墅墅供供应应增增加加 10月份全市只有8个楼盘取得预售许可证，比上