商圈及商业人流量体量计算模型.pdfVIP

一、经典模型 前言 国内外目前仅存在关于商业项目商圈界定 和人流量判断的模型，而且只适用于零售商业， 而不适用于专业市场等其他商业类型。本文从 零售商业项目入手，找到解决体量判断的思路， 为下一步探索其他商业类型项目的体量判断打 下基础。 商业体量判断整体思路 商圈的确定 人流量的测 人均消费额 参照平均营业水 定 平 商业体量的初步判 断 一、商圈的概念 A. 什么是商圈 商圈是商业吸引顾客的空间范围， 也就是消费者到商业场所进行消费活动的时间距离或者空间距离。 确定商圈需要从以下几个方面考虑: 第一、商圈是一个群体，层次是多元化的。 第二、消费群体。 第三、位置。 第四、目的。如何体现商业价值？ 第五、城市规划。 商圈必需的要素： 第一、消费人群。 第二、有效经营者。 第三、有效的商业管理。 第四、商业发展前景。 第五、商业形象。 第六、商圈功能。 一、商圈的概念 B. 方法一 以商业设施为中心，以一定的 边缘商业圈 距离或步行或车程为半径划分出不同大 次级商业圈 小的同心圆作为商圈。 核心商业圈 这种确定商圈的方式更为适合 小型商业项目，如社区型的零售店，或 周边地区的商业发展水平处于较为均质 的状态下。 一、商圈的概念 B. 方法二 按照万有引力定律原理建立的以雷利和哈 夫模型为代表的数学模型，以及由其衍生的各类模 型，如康帕斯模型、阿普波姆模型、伽萨模型、埃 尔伍德模型以及雷利和哈夫的修正模型等，其应用 性和适用性更为广泛。 本文以此种方法开展探讨 二、商圈的确定 模型使用前提 对后面“城市”的理解 大型商业/华润万 城市是指深圳、香港、东莞、惠州、广州 象城、华南MALL 等 中型商业/天利城 城市是指区域 市广场、世博广 （罗湖、福田、南山等/东城、莞城、南城、寮 场 步等）