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房地产价格波动的影响要素分析与趋势预测 　　摘要：本文围绕当前房地产市场的热点问题，应用协整理论研究了我国房地产价格与其多个影响因素之间的长期均衡关系，建立了多因素的长期均衡模型，并给出了各影响因素对房地产价格波动贡献大小的数量化测度，同时建立了相应的误差修正模型，得出全国房地产市场走势的预期。 　　Abstract: The article focuses on the hot problems in real estate market. Using cointegration theory, it researched the long-term stability relation between price of real estate and influencing factors, established multi-factor long-term stability model, and gave the quantitative measure that the impact of influencing factors on price of real estate, built corresponding error correction model to arrive at the trend forecast of real estate market. 　　关键词：房地产价格；协整关系；误差修正模型；预测 　　Key words: real estate prices；cointegration；error correction model；forecast 　　 中图分类号：F20 文献标识码：A 文章编号：1006-4311（2011）28-0303-02 　　0 引言 　　随着房地产市场的持续高温，房价不断攀升，政府对房地产市场泡沫扩大的担心与日俱增，自然而然地有关房地产价格的预测问题也就成了学者们研究的热点问题。 　　近几年国内很多学者从不同的视角对影响房地产价格的因素进行了大量的分析，有分析利率水平对于房地产市场的影响，有分析供给与需求对于房地产市场的影响；也有的分析是投资和投机需求对于房地产市场的影响，还有分析物价水平、外贸状况等对于房地产市场影响的，如此等等。 　　虽然相关的研究近几年不断出现，但从中发现目前国内关于房地产价格变动及其影响因素的研究仍存在一定的欠缺和局限：一是房地产价格波动的影响要素研究要么是纯粹的定性分析，要么定量分析仅关注某一侧面；二是研究结论同房地产行业的热点问题联系不够紧密。 　　鉴于以上原因，本文结合实际情况及实际应用目的，选取全国商品零售价格指数、我国城镇居民人均可支配收入、土地价格指数，作为影响因素，运用协整理论，分析我国房地产价格与其影响因素的长期稳定关系，试图建立房地产市场价格与其影响因素的长期均衡模型，弄清楚各因素对房地产价格贡献份额的大小，综合得出我们的判断和相关结论。在此基础上建立误差修正模型，为购房者提供参考。 　　1 我国商品房价格指数与其影响因素的协整关系检验及分析 　　1.1 变量选择及数据来源 本文选取数据的跨度为1997年1季度到2010年2季度的季度度数据，在指标选取方面选取了最能反映房地产价格波动状况的全国房地产销售价格指数（FJZS），同时将全国商品零售价格指数（JGZS）、我国城镇居民人均可支配收入（JMSR）、土地价格指数（TDJGZS），引如对我国房价的预测分析。所有这些数据来源于中经网产业数据库。 　　1.2 变量的单位根检验 确定经济变量的协整关系，首先必须确认各变量都是单整变量，即I（1）过程，根据上述数据资料，本文首先对我国商品房价格指数，土地销售价格指数，全国城镇居民人均收入指数，商品零售价格指数等四个变量进行单位根ADF检验，检验结果见表1。 　　检验结果表明：我国商品房价格指数，商品零售价格指数，我国城镇居民可支配收入指数，土地销售价格指数均为单位根过程，而它们的一阶差分序列D（FJZS），D（JGZS），D（JMSR），D（TDJGZS）均是平稳过程，即这四个水平序列均是单整的。 　　1.3 协整检验 关于变量的协整关系检验，是基于Johansen和Juselius提出的向量自回归（VAR）系统下用极大似然估计来检验变量协整关系的方法，即Johansen检验法。在检验前，首先给出各变量的时间序列的线性走势图（图1），以保证所用模型与产生数据的过程相符。 　　1.3．1 下面对我国商品房价格指数与城镇居民人均收入指数，商品零售价格指数，土地销售价格指数之间的协整关系分别进行检验，检验结果如表2，表3，表4所示。 　　迹检验表明：在5%的显著水平下有两个协整关系。考虑到本文研