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Company Logo LOGO 房地产评估案例 Company Logo Contents 办公楼价格评估 1 专家评价 2 Company Logo 简介 （一）委托单位 某企业。 （二）评估标的物 某企业办公楼。 （三）评估目的 为企业合并提供价值依据。 （四）评估基准日 1996年6月15日。 （五）评估时间 1997年7月10一19日。 （六）评估单位 某房地产评估事务所。 Company Logo 评估原则及依据 （1）委托方提供的有关资料及数据； （2）评估人员现场勘察的资料和数据； （3）国家计委《价格评估管理办法》； （4）建设部建房（1992） 579号文件《城市房地产市场估价管理暂行办法》； （5）中国资产评估协会1996年制定的《资产评估操作规范意见（试行）》； （6）房屋平面图； 、 （7）某企业营业执照。 评估方法及有关说明 （1）根据厂地特点，采用剩余法和市场比较法评估该宗土地。因现实中商品房买卖较多，故对办公楼用比较法和重置价格法进行评估。 （2）大配套费：100元／平方米。 （3）利息率： 10%。 （4）开发利润率：10％。 Company Logo Company Logo 评定估算 1 2 方法二 1．标的物概况 1．标的物概况 1．标的物概况 方法一 评估分析 1．标的物概况 （1）厂地：某企业厂区用地位于城郊结合部。 （2）办公楼：该楼位于主要交通干线上，系：1995年新建钢筋混凝土结构办公楼。 2．标的物背景分析 （1）厂地：位于某市北郊，紧邻公路，交通便利，邻近区正在建设：100万平方米的住宅小区，北部生活区也在加紧建设，几年内该宗土地所处区域社会人文条件将有很大改观，土地价值会有较大提高。 （2）办公楼：所处区域不特别繁华，经过适度装修，作为企业的办公场所很合适。 Company Logo 根据该地区及邻近地区的规划和发展方向，采用剩余法求取土地价值。 公式：地价=楼价一建筑费一利息一利润一税费 楼价：采用比较法，选取邻近地区商品房售价的一般水平并考虑交通等环境因素，依据房地产评估中最佳利用原则，预计该宗土地建造商品房楼价在1800元／平方米。 建筑费：906元／平方米。其中单方工程造价： 486元／平方米；大配套费：100／平方米；三大材料差价： 5O元／平方米。 利息率： 10％。 年开发利润： 10％ 容积率：建筑容积率≤2.5。 预计建设期为1年。 预计房屋的出售：30%在建完后可出售，50%半年后出售，20%一年后才能出售。 总楼价： 总建筑费：（单方工程造价十大配套费十材料差价＋利 息十利润）调建筑面积 ＝ （单方工程造价＋大配套费十材料差价）X（l＋利润率）X（l＋利润率）X建筑面积：（486＋100＋50）X（1十10％X 30％十50％X 1．5X10％十2X10％ X20％）X（1＋20％）X2500＝2184 660（元） 地价：楼价－建筑费 ＝3886363．6一2184660 ＝1701703．6（元） 该公式中税费为商品房销售环节税费，根据有关规定予以免征，故为0。 Company Logo Company Logo 市场比较法是利用替代原则，依据市场上已有的具有同样效用的土地价格，互相比较而求出待估土地的价格。即对已有地块的各种情况加以充分了解，再经过比较进行适当修正，其中包括交易情况修正、期日修正、区位修正、地块用途修正等，最后形成该地块的价格。 序号 交易地价 用途修正 期日修正 容积率 区类修正 修正地价 1 2250 91／100 100／102 101／100 96／100 2116 3 2400 100／100 200／102 96／100 99／100 2235 3 2320 94／100 100／100 100／100 100／100 2161 交易实例资料收集（见表5一6）。 （2）计算修正（见表5一7）。 交易实例资料收集 计算修正 Company Logo 序号 交易地点 土地用途 使用年期 容积率 土地区类 地价（元／m2） 1 人民路 写字楼 50 3.5 五类 2250 2 临江路 工业 50 2.2 五类 2400 3 花园小区 住宅 59 4 六类 2320 总结 以