李玉兰诉马海涛案评述.docVIP

1.2002年7月1日，原告李玉兰与被告马海涛签订了房屋买卖协议，双方约定马海涛以45 000元的价格将位于北京市通州区宋庄镇辛店村的正房五间、厢房三间及院落出售给李玉兰。 1月，李玉兰以信赖利益受损为由，要求马海涛赔偿。期间，经李玉兰申请，通州区法院委托北京中企华房地产估价有限公司对涉案房屋宅基地区位价值进行了评估，结果为房屋宅基地区位总价为264 700元。 2009年6月, 北京市二中院维持一审判决，农民马海涛应当按照过错程度赔偿画家李玉兰经济损失18.5万元，加上二中院原先判赔的房屋补偿9.4万余元，李玉兰总共将获赔28万元。至此，这起历时3年的诉讼终于画上句号，李玉兰也将搬出居住7年之久的农家院。 “小产权房”并不是一个法律上的概念，它只是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。目前通常所谓的“小产权房”，也称“乡产权房”，是指由乡镇政府而不是国家颁发产权证的房产。所以，“小产权”其实就是“乡产权”“集体产权”，它并不真正构成严格法律意义上的产权。说的再直白一些，“小产权房”是一些村集体组织或者开发商打着新农村建设等名义出售的、建筑在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的“商品房”。 部分产权是强调永久使用权和继承权，而对收益权和处分权的行使则限定在一定范围之内。 2007年2月11日国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究促进节约集约用地和依法严格管理农村集体建设用地，严禁非法占用（租用）农民集体土地进行非农业建设。城镇居民不得到农村购买宅基地 、农民住宅或小产权房，单位和个人不得非法租用、占用农民集体土地搞房地产开发。乡产权房的流通转让存在很多的限制，因为乡产权房只具备了普通商品房的使用性质，但不具备普通商品房的法律性质，其实并不是商品房。所以，法律法规对商品房的相关规定和制度对乡产权房是无效的，人民法院也不能适用商品房买卖的法律规定及司法解释处理涉及乡产权房的案件，购房人的权益很难得到维护。由于乡产权房不受法律认可，也不用在房管部门备案，不在政府机构监管范围内，因此在使用房屋的过程中，如果遇到一些房屋质量问题、公共设施维护问题，其救济途径就非常有限。1994年全国各地的画家入驻通州宋庄，逐渐形成全国最大的画家聚集地。但由于房价飞涨等多方面原因，陆续发生卖房农民因反悔卖房起诉画家的案件，至今已经形成13起讨房诉讼。现代汉语中指“相信而敢于托付”，个人基于对他人的，通过对经济交往中自己行为结果的预期，做出行为决策社会主体对他人的是市场经济发展的基础，年来由于社会交往中信任关系的缺失而导致社会矛盾增加的现状也证明了进行信任保护的重要意义。社会主体之间信任关系的破坏导致了社会矛盾的产生，而矛盾的化解可以通过社会体制内和体制外两种途径实现。与通过体制外途径化解纠纷相比，体制内途径属于维持社会正常运作的基本机制，因此具有制度设计相对完善、运作相对顺畅、效率也相对较高的优势，正是国家设置的通过体制内正常机制解决社会自身矛盾的途径之一。法院通过个案裁判保护信赖者的合法权益，惩罚失信者达到个案公正，增强个案当事人对社会的信任感。而一次民事案件裁判的社会效果不仅限于个案纠纷的解决和社会信任的修复，更重要的意义则在于其社会导向作用。当受到经济、政策等社会因素影响，某一时期同类案件大量出现时，一次裁判可能对其他法官的裁判思路产生影响，使潜在的同类案件关系人据此预测行为将产生的预期效果，从而应引导主体行为。李玉兰与马海涛所签订的房屋买卖合同被法院确认无效后，双方应按照各自的过错程度承担相应的责任。考虑到马海涛作为出卖人在出卖时即明知其所出卖的房屋及宅基地属于我国法律禁止流转范围，其在出卖房屋多年后又以违法出售房屋为由主张合同无效，故其应对合同无效承担主要责任。对于李玉兰作为买受人信赖利益损失的赔偿，应当全面考虑出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异所造成损失两方面因素予以确定。马海涛出售给李玉兰的房屋及添附部分价值已经法院判决折价补偿李玉兰，故对于李玉兰信赖利益损失的赔偿，仅考虑出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益的因素，参照马海涛出售房屋宅基地区位总价予以确定。 最后，法院依据《中华人民共和国合同法》第58条之规定，判决马海涛赔偿原告李玉兰损失185 290元。 “李玉兰案”已经成为宋庄艺术家与农民房屋系列纠纷案解决的一个样板。宋庄14起农民宅基地房买卖诉讼目前已各有结果。其中有3起达成了调解，1起撤诉；其余9起经过一审判决后，其中4起上诉，5起进入执行阶段。目前，这4起上诉的也已经有了终审结果。 法律解释是指一定的人或组织对法律规定含义的说明。 　　 法律解释的特点主要表现为:1.法律解释的对象是法律规定和它的附随情况。 　　 法律解释与具体案件密切相关。 　　 3.法律解释具有一定的价