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水果湖东湖片区住宅楼市分析 作者：trewty 一．武昌楼市片区划分 武汉自古有“武汉三镇”之称，本节标题中所说的武昌就是指武汉三镇之一的武昌。武昌位于长江南岸，与汉口、汉阳隔江相望，是湖北省重要的政治、文化和信息中心，内有省政府，各大知名院校。武昌包括武昌区，洪山区，青山区三个行政辖区，其中武昌区现下辖白沙洲、紫阳路、首义路、黄鹤楼、中华路、粮道街、积玉桥、新河街、徐家棚、杨园、中南路、水果湖、珞珈山、石洞街外加东湖风景区等十四个行政街区。 搜房武汉网站按行政辖区把武昌楼市先分为武昌区，洪山区和青山区三大片。其中武昌区楼市又分为徐东，中南，中北路，积玉桥，武泰闸，老南湖，新南湖七个片区；而洪山区楼市只包括光谷片区；青山区楼市也只有武青三干道一个片区。总的来说，这种片区分类比较混乱，而且不够全面，如“一品国际”投资商铺项目本在武昌水果湖，却被归入洪山区，而声名显赫的东湖天下虽然被归为武昌区，却并不在武昌区中的任何一个片区之内。 另一个武汉知名的房地产网站－亿房网，没有先按行政辖区分类，而是一次性就把武昌楼市分为光谷片区，南湖片区，武昌老城区，水果湖片区，中南－中北片区，东湖片区，徐东片区，青山片区等八个片区。这种划分范围也比较模糊，例如水果湖片区和东湖相邻，那该把东湖片区从哪里分割出来呢？ 除此之外，几乎每篇评价武昌楼市的文章，都会按照自己的理解把武昌楼市重新分片一次，如搜房网站中上月28号的《坚实地向成熟迈进——武昌楼市4月总体报告》一文，概括了四月份光谷片区，东湖新城，积玉桥片和南湖区域这四大片的楼市的发展状况，但是全文至始至终都没有提及这四大片的划分方式。 由上可见，武昌楼市的片区划分至今都没有形成统一的认识，这详细了解武昌楼市政府房地产开发商和购房者无疑带来了很大的困难。 二．水果湖东湖片区界定 本文把水果湖东湖片区大致限定为，以水果湖地区为中心，由中北路、八一路与东湖湖岸线大致围合成的区域,。楼盘主要分布：1）水果湖地区，该行政街区南以八一路为界，西抵中北路北至中山北路，东临珞狮北路银海华庭水果湖广场东湖·香榭水岸 此图来自于规划国土在线网站 水果湖东湖片区在E22,E23,E17, E24和G02板块组成的区域之内 按照这种方式限定片区范围，主要考虑到：1）水果湖地区与东湖沿线紧密相接、无法分割。2）水果湖地区堪称武汉的核心文化区和政治区，而东湖沿线则是武汉最大风景区，两地区相互为邻，区域优势交相辉映，甚至该两片区楼盘开发商在宣传自己楼盘时，也往往把两区优势合而为一。因此水果湖东湖片区的楼盘，在区域优势上存在很大的共性。3）武汉市规划局严格控制着水果湖和东湖地区的土地供应，因此两地区楼盘数量有限且需求量大，从而导致房价普遍较高而且楼盘多以小高层、高层为主。可见，两地区楼盘在需求、价格和建筑特征上也极为相似。综上，即使在评价楼市的文章中，有人把东湖片区和水果湖片区各自分开，还有人以东湖新城涵盖长江与东湖间的大片区域，但是本文仍然选择按照自己的分区依据，定义出全新的水果湖东湖片区。 三．水果湖东湖片区住宅楼市分析 楼盘资料均来之武汉搜房和亿房网站，虽然有些残缺不全而且不近准确，但是仍然能依此分析出水果湖东湖片区楼市的大致特征。 建筑类型偏向高层、小高层，规划设计偏向节约用地 水果湖东湖片区受到城市规划用地限制，因此与武昌的其它片区相比，楼盘开发量相对较少，而资源的稀缺，使大多数楼盘以节约用地为目的，尽可能依靠增加楼层、提高容积率和降低绿化率来增加总户数。所以该片区楼盘建筑类型多以小高层、高层为主，只有东湖林语不拘一格，建的是24栋多层，再者，东湖天下在建有高层小高层的同时，也添加了少数联排别墅。除此外，其它楼盘要么是小高层，要么是高层，要么两者皆有。 该片区楼盘的容积率也大多在3和6之间，因东湖林语是多层住宅只有1.3，特殊的还有银海山庄和水果湖广场，银海山庄虽为小高层，容积率却也只有1.2，而30层的商住楼水果湖广场，容积率竟然达到了10.26，这两个楼盘虽然容积率差别很大，但是销售情况都不错，资料上显示两楼盘现在均已售完。 2．户型设计多种多样，满足各阶层人群需求 该片区的每个楼盘几乎都有三四种户型，甚至一个户型还有好几种设计，如东湖林语和秀水公寓除有一般户型，还在顶层设有复试楼，另如东湖花园，一个三室两厅户型竟有四种不同的设计。总地来说，该片区每一个楼盘都能满足好几个阶段收入人群的需求，所以虽然该片区是武汉的黄金地区，但是该区住宅楼盘却并非是只有富豪才能入住的高级社区，至少在户型设计上，既有四室三厅两厨两卫的大面积户型，也有一室一厅的小面积房型。 3．车位较多，付款灵活，物业费偏贵 正因为每个楼盘都有一部分房型是为高收入人群设计，所以几