避免交房纠纷教你2手房交房实战技巧.docVIP

避免交房纠纷　教你二手房交房实战技巧 在房产交易中因交房而产生的纠纷主要表现于水、电、煤气及其附属设施和房屋装修等方面。如果在买卖双方的《房地产买卖合同》中，对上述情形予以关注，那么在实际的房屋交接过程中，这样的矛盾会在很大程度上被避免。 1.结清水表账单 本市自来水公司目前实行的是户名住宅地址制度，大多数的房产上下家不需要办理水表过户手续。但在交房时根据买卖合同的约定，双方须要进行抄表读数，并按实际的抄表数由业主结清所欠费用。按自来水公司的规定不论是谁使用的，凡发生逾期未缴的按日加收千分之二的滞纳金，如经30日催缴后仍未缴清水费和滞纳金的住户，则停止供水。建议下家在交房前要询问上家是否已付清水费，交房当日要求上家携带好近期的水费账单，并可以拨打“小郭热线”962626 查询该房产已往的水费欠缴情况。 2.告知电表状况 按电力公司规定，凡发现私自装拆电表箱、私自开启封印、擅自改变计量装置等行为均属违章行为，违者按违章用电处理。因此，在交房时建议下家亲自查验电表是否有移动改装的痕迹。在实际操作中，现新建商品房的电表户名基本为业主本人或是开发商名字。在办理交房手续时除双方核对电表读数外，还须双方携带本人身份证件、房产证、私章等前往所在地电力营业厅办理电表过户更名手续，并结清该电表的所有欠费。如须了解电费欠缴情况可拨打95598 上电热线查询。 3.协助煤气过户 按照煤气公司的规定，上下家必须凭《房屋买卖合同》其中须写明本房价已包含煤气设施费或该煤气设备无偿转让的证明文字，以及上下家的身份证，上家近期的煤气费账单，双方亲自到燃气部门办理过户更名手续。更名手续费10元由下家承担。对于没有约定或约定不清的，燃气部门将拒绝办理。如要查询煤气的欠费情况及燃气部门的地址请拨打962777 上海燃气集团24小时燃气服务综合受理热线。4.协助有线电视过户 有线电视实行一户一卡制，如遇上家拖欠费用的情况，时间一长，有线站会作封端处理。因此在交房时下家可要求上家提交交房当日上月的有线电视费收据凭证及有线电视初装凭证。下家凭上述两样资料和新的房地产权证，即可到房屋所在地的街道有线电视站办理过户手续。如果要查询欠费情况只需拨打114查询房屋所在地的街道办事处即可。 5.结清电话，宽带费用 如果下家无需延用上家的电话号码，则上家可以去电信公司注销或迁移该号码，然后下家另外自行申请安装电话。如果下家需要延用上家的电话号码，则上下家一起到电信部门办理过户手续，并以交房当日为准结算话费账单。至于宽带费用以交房当日为准并以上月账单结算。如有疑问可以拨打10000 号查询。 6.结算维修资金 按照房地产管理部门的规定，住宅转让时，维修资金账户中余款是不予退还的，因此上家凭《商品住宅维修资金结算交割单》绿色联可向下家按实结算或赠送给下家。同时维修资金的所有人更名为下家。 7.物业更名及结算物业管理费用 建议上下家到房屋所在地的物业管理处办理以交房当日为准结算物业管理费。同时下家办理物业进户手续。 8.迁移户口 在交房时上家的户口没有及时迁出是发生纠纷最多的因素之一。因此下家在交房当日前一天可以到房屋所在地的警署查阅上家的户口是否已经迁出。如果上家户口要在交房后才可迁出，则下家一定要与上家就此问题约定清楚并做好书面确认。 律师认为：承租人的主张是合法的。因为买卖不破租赁是国家法律认可的，在我国《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第119条第2款“私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。”同时《合同法》第229条规定“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”以及《城市房屋租赁管理办法》第11条“租赁期限内，房屋出租人转让房屋所有权的，房屋受让人应当继续履行原租赁合同的规定”，以上3项法律规定是对承租人在租赁期限内出租人转让房屋时，如何保护承租人权利的规定，这其中所反映的就是“买卖不破租赁原则”。这一原则是指当房屋有租约的情形下，买卖无法打破租赁关系，新买主无法过问房屋的使用权，此时租赁权的效力大于买卖双方的转让效力。只有当租赁期限到期时，新买受人才可以行使自己取得的完整所有权。对于本案中袁先生购买了出租人的房屋之后，应当承受出租人与承租人之间的租赁约定，这是为了保护承租人的合法权益。这一条原则起源于《罗马法》由于承租人确定租赁房屋一定期限后，租赁期内房屋的租赁价格上升，出租人依约无法提升出租价格，就以先转让他人的方式解除租赁关系，然后回购再行高价出租。这样极大的侵害了承租人的权益，因此《罗马法》及以后的各国民法都确定了这一原则，以保护租赁协议，保护承租人利益。通过这一事实，二手房买受人就应当在购房时注意自己所购买的房屋是否已经出租。如果出租，租赁期限是否快到期