购物中心态规划2009.doc

购物中心业态规划　2009-04-28 23:57 分类：默认分类 字号： 大大? 中中? 小小 ? ? 在商业地产如火如荼发展的今天，购物中心作为近年来发展的新兴产物，其经营业态（各种商店的组合）有别于传统的百货店（经营的是业种即各种商品的组合）。一个科学合理的规划，不仅可以为整个项目的营销增加卖点，促进项目的推广销售，而且能保持项目长期繁荣，实现投资回报的良性循环。因此，有必要对其进行探讨和分析。 类型及特点 1、?? 核心主力店 核心主力店通常由国内外知名品牌、商誉和口碑的连锁或单店的目的性商店构成，具有极强的消费号召力，是为购物中心开发、招商和经营创造条件，保障持续经营成功的关键，直接关系到整个商业项目的后期运营。在购物中心业态规划中，量贩超市、大型百货店是购物中心商业规划首选业态。下面就对各物业特点作以下总结： （1）超市 ?属于开架售货，集中收款，满足消费者日常生活需要的零售业态。选址多分布在居民区、交通要道、商业区，以居民为主要消费对象，10分钟左右可到达。营业面积在1000平方米左右，有一定的停车场地，商品构成以购买率较高的商品为主。通常采取自选销售方式，出入口分设，结算由设在出入口处的收银机统一进行。营业时间每天不少于11小时。 （2）大型超市 ?实际营业面积6000平方米以上，品种齐全，满足消费顾客一次性购买多种商品及服务的综合性零售业态。主要以经营食品、副食品、生活日用品、服装衣料、文具、家用电器等购买频率较高的商品为主；采取自选销售方式，明码标价，结算设在出口处统一进行。 （3）百货商场 ?? ? 根据不同的商品种类，开设不同的楼层或专门的销售区，开展进货、管理、运营，满足顾客对时尚商品多样化选择需求的零售业态。商品结构主要以经营服装、纺织品、家庭用品、食品和娱乐为主，种类齐全；以柜台销售为主，明码标价；注重店堂装修及橱窗展示。 ? 类型 基本特点 选址 商圈与目标顾客 规模 商品(经营)结构 商品售卖方式 服务功能 管理信息系统 超市 市、区商业中心、居住区 辐射半径2公里左右，目标顾客以居民为主 营业面积在6000平方米以下 经营包装食品、生鲜食品和日用品/食品超市与综合超市商品结构不同。 自选销售，出入口分设，在收银台统一结算。 营业时间12小时以上 程度较高 大型超市 市、区商业中心、城较结合部、交通要道及大型居住区 辐射半径2公里以上，目标顾客以居民、流动顾客为主 实际营业面积6000平方米以上 大众化衣、食、用品为主，自有品牌占相当部分，商品在4000种左右，实行低价、批量销售 自选销售，出入口分设，在收银台统一结算。 设不低于营业面积40%的停车场 程度较高 百货店 市、区级商业中心、历史形成的商业集聚地 目标顾客以追求时尚和品位的流动顾客为主 营业面积6000-20000平方米 综合性，门类齐全，以服饰、鞋类、箱包、化妆品、家庭用品、家用电器为主 采取柜台销售和开架面售相结合方式 注重服务，设餐饮、娱乐等服务项目和设施 程度较高 ? 特点分析： 百货公司,是体现项目档次和特色展示窗口，应占据最佳的位置；其承租面积最大，通常在万平方米以上，可贯穿于商场首层—4、5F；租金方面，大型综合百货的租金承受水平相对较低，一般价位为60-140元左右。 超市，通常放至底层以汇聚人流，并可使人流辐射至其它楼层，具有向上辐射的功效；承租面积大，通常在5000平方米以上，仅次于百货公司，而租金承受水平较百货更低，单位租金通常在35-90元左右。 2、主力店 ? ??当前，购物中心主力店业态主要有连锁食品超市、连锁家电超市、名品专门店、连锁餐饮、娱乐店等。 类型 承租水平 楼层 承租面积 单位租金 代表商家 家电连锁 低 通常设置在较高楼层或设在商住楼的整个裙楼 3000平方米上 地段好的店铺单位租金70元左右,地段差的店铺单位租金在50元左右 国美、五星、苏宁、铭可达、永乐 餐饮、娱乐城 最低 购物中心最高层或贯通商场的较高楼层 1000平方米以上 ? 莲香楼、星巴克、力美健 大型中式酒楼 ? 低 商场最高楼层或设在商住楼的裙楼部分 3000平方米以上 50-70 阳光百味、绿岛阳光 大型家居 ? 低 通常设置在较高楼层或设在商住楼的整个裙楼 承租面积大，可达万余平方米 地段好的店铺单位租金70元左右,地段差的店铺单位租金在40元左右 好百年、靓家居 专门店 ? 与承租面积相关 根据商场整体商户组合布局而定 较为灵活，大的千余平方米，小的几百平方米 80-400 舒美轩、富明高 ? ? 特点分析 ??? 上述业态承租能力普遍较低，其中娱乐、美食城的承租能力最低，但对人流具有很好的聚集作用，通常设置在商场的较高楼层，这样既可以满足物业面积的需求，又可以很好的将人流进行引导，提升周