余姚房地产市场及土地考察选读.doc

余姚房地产市场及土地考察分析 一、余姚城市简述 1、余姚概况及经济发展情况 余姚市位于浙江省东部， 余姚总面积1501平方2011年底，户籍人口万人人口自然增长率。余姚市辖6个街道14个镇凤山街道、阳明街道、梨洲街道、兰江街道、朗霞街道、低塘街道。余姚物产丰富，农业历史悠久被国家授予“中国杨梅之乡”、“中国榨菜之乡”、“中国茭白之乡”“中国蜜梨之乡”和“中国红枫之乡”称号。余姚一直跻身全国经济综合实力百强县市之列余姚社会经济综合发展指数和县域经济基本竞争力分别位居全国第18位和第9位。余姚工业门类齐全，基础较为扎实，有“塑料王国、模具之乡”之称。工业经济以仪表、电子、塑料、化工、轻纺、机械、冶金等传统支柱产业为基础，机电仪一体化、新材料、精细化工等一批高新技术产业迅速崛起，同时以制笔、按键、灯具、汽车配件、水暖设备、电动工具、打火机、消防器材、不锈钢制造等行业为主的块状经济已遍及全市各地。余姚名牌产品迭出，涌现了帅康、玉立吸油烟机、富达吸尘器、舜大全价饲料等中国名牌产品。余姚是全国商贸市场大市之一。依托全国最大的塑料交易专业市场——中国塑料城，这里已成功地举办了十届中国塑料博览会（1999年——2008年）、中国小家电博览会、中国裘皮服装节、中国农业机械展览会、全国电动工具展览会等大型经贸展会活动。还有全国闻名的中国轻工模具城、中国裘皮城和在建全国最大的中国有色金属城等。这些市场共同构建了余姚这个全国商贸大市。2008年余姚在福布斯中国大陆最佳商业城市的排行榜中名列41位，居全国县级城市第4位。主要指标（年数据） 余姚 宁波 占比 城市基本面 户籍人口（万） 576 17.5% 增长率 0.404% / 城市化率 66% / 城市经济实力 地区总额（亿元） 6010 11% 人均（元）按常住人口计算 77983 -9% 规模以上工业总产值（亿元） 11848 8.8% 地方财政收入（亿元） 1432 7% 二、三产业结构 55.5： / 社会消费品零售总额（亿元） 2019 12.9% 人均可支配收入（元） 34058 -1% 人均消费性支出（元） 21779 -9% 城市开放性与发展潜力 进出口总额（亿美元） 982 7.7% 旅游人数（万） 5288 11.3% 高校数量 15 / 高校人数（万） 19 / 房地产开发环境 固定资产投资（亿元） 2393 10.8% 房地产投资（亿元） 757 10.6% 商品房销售面积（万平米） 641 17.8% 商品房销售额（亿元） 770 11.8% 人均居住面积（平米） 30.5 15.7% 2、宁波都市北部中心城规划及余姚中心城区规划 2.1 宁波都市北部中心城规划 宁波都市区北部中心城，形成“一心、三园、六镇”的空间结构，其中核心区包含余姚城区、慈溪城区、姚北-周巷片区。 余慈地区应重点打造都市区的北部副中心，在余慈中心城落实生产和生活服务等副中心功能，通过三大产业基地的建设奠定先进制造业基地的地位。 核心区：在都市区核心地带形成生态“绿心”及公共职能为主的功能区，控制面积约50平方公里。核心区为生态建设模式，以交通枢纽场站为中心，适当发展文化、体育、服务等公共职能。 慈溪中心城区：慈溪的政治、经济、文化、科技、信息中心，重点发展商务、会展、咨询服务、金融信息和生活居住功能；规划2020年中心城区达到50万人。 余姚中心城区：余姚的政治、经济、文化、科技、信息中心。着力打造生产资料市场群、构建中心城区商圈、创建中国优秀旅游城市，重点发展高品质居住、会议、旅游、商贸、金融信息等职能；规划2020年中心城区达到50万人。 姚北—周巷片区：余慈中心城重要组成部分，发展科技、信息、职业教育、新兴产业服务等生产服务功能，建设宜居的综合新城。规划2020年人口规模35万，用地规模55平方公里。 2.2 余姚中心城区规划 规划余姚中心城区总体上形成“三轴、三心、五片”的空间布局，体现“城内城外山水相通、组团网络分布、功能重构提升”的特点。 三轴：现代服务业发展轴、城市第二产业发展轴和沿江生活休闲轴。 三心：即老城商贸文化中心、高铁商务中心和生态绿心，形成复合型城市公共中心发展态势，为余姚中心城区的发展提供强有力的集聚作用。 五片：即分别为以双城为核心的城中片、城北片（高铁新城片）、城南片、城西片和生态片等区块，五大片的形成将组织合理有效的用地布局。 城北片：以高铁站为核心，周围形成以铁路枢纽站为基础延伸出来的相关产业群体，其中重点突出商贸服务业的发展，并与中国塑料城区块进行道路和功能轴线上的对接，包括阳明工业区的建设。 城中片：整合原有城东新区规划，对原有模具城产销一体化